Les revenus de location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), contrairement à la location nue imposée en revenus fonciers. Cette classification ouvre l’accès à deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % pour les recettes inférieures à 77 700 €) et le régime réel qui permet de déduire l’ensemble des charges et l’amortissement comptable du bien.
L’amortissement : l’atout majeur du régime réel
L’amortissement comptable du bien constitue une charge déductible qui ne correspond à aucune sortie de trésorerie. Il porte sur la valeur du bien (hors terrain, non amortissable) et du mobilier. La durée d’amortissement varie de 5 ans pour le mobilier à 25-30 ans pour l’immobilier. Cette déduction réduit considérablement, voire annule, le bénéfice imposable pendant de nombreuses années.
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) s’applique lorsque les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus du foyer. Au-delà, le propriétaire bascule en loueur meublé professionnel (LMP) avec des conséquences fiscales et sociales différentes. En LMNP au régime réel, les déficits sont reportables sur les bénéfices de même nature pendant dix ans. En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation de montant.
