La donation immobilière permet à un parent de transmettre de son vivant une maison ou un logement à un enfant ou à un proche : le donateur cède la propriété du bien immobilier au donataire, à titre gratuit, par acte notarié. Les droits de donation ne portent que sur la valeur nette, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, et donner la nue-propriété réduit encore la base taxée.
Donner un bien immobilier à ses enfants : quatre repères
- Notaire obligatoire
- Une donation immobilière se signe devant notaire ; le donataire l'accepte et devient propriétaire du logement.
- Franchise
- Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, et chaque grand-parent 31 865 € à chaque petit-enfant, tous les 15 ans.
- Levier principal
- Donner la nue-propriété et garder l'usufruit : la valeur taxable dépend de l'âge du donateur (article 669 du CGI).
- Succession
- Donation simple ou donation-partage : le type de donation décide de ce que chaque enfant recevra au décès.
Comment faire une donation immobilière, étape par étape ?
Faire une donation d'un bien immobilier passe toujours par un notaire : l'article 931 du Code civil impose l'acte authentique, et la publication au service de la publicité foncière rend la transmission opposable aux tiers. Un simple écrit entre proches, même signé, ne transfère pas la propriété d'un logement. Le don manuel, admis pour une somme d'argent ou un objet, n'existe pas en immobilier.
La démarche suit un ordre assez constant :
- Bilan patrimonial : le donateur fait le point avec l'office notarial sur ses biens, ses revenus futurs et ses héritiers (enfants, conjoint, enfants d'une première union). C'est là que se décide le type de donation.
- Estimation du bien : la valeur déclarée est la valeur vénale au jour de l'acte. Une sous-évaluation expose à un redressement de l'administration fiscale et à des intérêts de retard.
- Rédaction du projet d'acte : désignation du bien, identité du donateur et du donataire, clauses (réserve d'usufruit, droit de retour, interdiction de vendre, charges).
- Signature : le donataire doit accepter la donation, expressément, dans l'acte. Sans acceptation, il n'y a pas de donation.
- Paiement et publication : le notaire encaisse les droits de donation et les frais, les reverse au fisc et publie l'acte au fichier immobilier.
Le donateur doit être capable juridiquement (un majeur sous tutelle ne donne qu'avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille) et le donataire peut être un enfant mineur, représenté par ses parents. La personne qui reçoit devient propriétaire dès la signature, sauf démembrement prévu. En France, il faut compter un délai de plusieurs semaines entre le premier rendez-vous et la signature, le temps de réunir les pièces et les états hypothécaires.
Quels sont les frais de donation immobilière ?
Les frais de donation se composent de trois blocs, que le notaire détaille dans son projet d'acte. Le premier, et de loin le plus lourd, ce sont les droits de donation (droits de mutation à titre gratuit) reversés à l'État, calculés après abattement. Viennent ensuite les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur du bien selon un tarif réglementé, et enfin les taxes et débours : taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, frais de cadastre et d'état hypothécaire.
Le montant total varie d'abord selon le lien de parenté : entre un parent et un enfant, l'exonération absorbe souvent l'essentiel de la taxe, alors qu'entre personnes sans lien de parenté le taux de 60 % rend l'opération rarement intéressante. Les frais du notaire, eux, dépendent de la valeur déclarée et de la complexité de l'acte. Pour une estimation chiffrée sur votre cas, la méthode est la même que pour un achat : notre page sur le calcul du barème des frais de notaire détaille les tranches d'émoluments.
Qui doit payer ? Par principe, le donataire règle la taxe. Le contrat peut toutefois prévoir que le donateur s'en acquitte, sans que ce règlement soit traité comme une libéralité supplémentaire : le parent finance les frais, l'enfant reçoit le logement sans rien débourser, et sa franchise reste intacte. Cette possibilité est souvent le meilleur moyen de réduire le coût réel pour l'héritier.
Abattements et barème : combien coûte une donation en ligne directe ?
La taxe se calcule sur ce que reçoit chaque bénéficiaire, une fois la franchise déduite, en appliquant un barème progressif qui dépend du lien de parenté. Les montants ci-dessous sont ceux de la fiche officielle de service-public.fr consultée en octobre 2026 ; ils n'ont pas été revalorisés depuis 2013.
| Lien entre donateur et donataire | Abattement | Taux appliqué ensuite |
|---|---|---|
| Parent vers enfant (et l'inverse) | 100 000 € | Barème de 5 % à 45 % |
| Grand-parent vers petit-enfant | 31 865 € | Barème de 5 % à 45 % |
| Arrière-grand-parent vers arrière-petit-enfant | 5 310 € | Barème de 5 % à 45 % |
| Entre époux ou partenaires de Pacs | 80 724 € | Barème de 5 % à 45 % |
| Entre frères et sœurs | 15 932 € | 35 % puis 45 % au-delà de 24 430 € |
| Vers un neveu ou une nièce | 7 967 € | 55 % |
| Personne handicapée (cumulable) | 159 325 € | Selon le lien de parenté |
En ligne directe, le barème monte par tranches : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 % jusqu'à 552 324 €, et 30 %, 40 %, 45 % au-delà. La tranche à 20 % est celle où tombent la plupart des donations immobilières familiales. Ces taux s'appliquent à chaque donation séparément, ce qui explique l'avantage de fractionner une transmission entre les deux parents ou dans le temps.
Exemple de calcul : un parent donne à son enfant unique la pleine propriété d'un appartement estimé 300 000 €. Une fois 100 000 € déduits, la base taxable est de 200 000 €, et la taxe atteint environ 38 194 €. Si les deux parents détiennent l'appartement à égalité et donnent chacun leur moitié, chaque moitié de 150 000 € profite de sa propre franchise : la base tombe à 50 000 € par parent, soit environ 8 194 € dus par donation, 16 388 € au total. Le même bien, la même famille, et une note divisée par plus de deux.
Le compteur de 15 ans est le point qui structure toute stratégie : une donation consentie il y a moins de 15 ans au même enfant a déjà consommé une fraction, voire la totalité, de la franchise (c'est le « rappel fiscal »). Ces franchises sont les mêmes qu'au décès : le barème des droits de succession sur un bien immobilier applique les mêmes tranches, et c'est pourquoi donner tôt revient souvent moins cher que transmettre au décès.
Donner la nue-propriété : le levier du démembrement
La donation avec réserve d'usufruit est la forme la plus courante de donation immobilière dans les familles. Le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit : il continue d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. L'enfant devient nu-propriétaire, sans pouvoir occuper ni louer le bien tant que l'usufruit dure.
L'intérêt fiscal tient à la base taxable : seule la nue-propriété est taxée, et son montant se lit dans le barème de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte.
| Âge du donateur usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Reprenons l'appartement de 300 000 € : donné en nue-propriété par un parent de 65 ans, il n'est taxé que sur 60 % de sa valeur, soit 180 000 €. Franchise déduite, la base descend à 80 000 € et la taxe à environ 14 194 €, contre 38 194 € sans démembrement. Au décès du parent, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucune taxe supplémentaire (article 1133 du CGI) : l'enfant récupère l'ensemble du bien, y compris la hausse de prix intervenue entre-temps.
Plus le donateur est jeune, plus l'avantage est fort. C'est aussi pour cela que la donation de la nue-propriété se prépare plutôt entre 50 et 70 ans qu'à la toute fin de vie.
Quels types de donation existent pour un bien immobilier ?
La forme de donation retenue pèse autant que le calcul fiscal, parce qu'il décide de ce qui se passera à l'ouverture de la succession.
La donation simple
La donation simple, faite à un seul enfant, est présumée être une avance sur sa part d'héritage (avance de part successorale). Au décès, elle est « rapportée » à la succession pour son montant à la date du partage, selon l'état du bien lors de la donation. Si le bien s'est fortement apprécié, l'enfant gratifié peut devoir une compensation à ses frères et sœurs. C'est la source classique des conflits familiaux.
La donation-partage
La donation-partage répartit, dans un même acte, tout ou partie du patrimoine entre plusieurs enfants. Sa force : les biens sont évalués à la signature, et cette estimation est figée pour le calcul de la réserve héréditaire si tous les héritiers réservataires y participent et l'acceptent. Une maison donnée à l'un et une somme d'argent à l'autre ne seront pas remises en cause parce que la maison a doublé de valeur vingt ans plus tard. La donation-partage transgénérationnelle permet en outre d'y faire participer des petits-enfants, avec l'accord de leur parent.
La donation entre époux
Entre époux, la donation d'un bien présent est possible avec une franchise de 80 724 €. La donation au dernier vivant, elle, porte sur des biens à venir : elle ne transmet rien à la signature, elle élargit ce que recevra le conjoint survivant dans la succession. Elle n'a donc pas le même rôle qu'une donation immobilière classique et se combine souvent avec un contrat de mariage adapté.
Dans tous les cas, la donation reste limitée par la réserve héréditaire : un parent ne peut pas avantager un enfant au-delà de la quotité disponible (la moitié de son patrimoine avec un enfant, un tiers avec deux, un quart avec trois ou plus). Une donation excessive peut être réduite au décès à la demande des autres héritiers. Pour articuler donation, testament et assurance vie, voir notre guide pour transmettre un patrimoine immobilier entre donation et succession.
Le bien donné, les impôts et la plus-value : un angle souvent oublié
La donation a des effets fiscaux au-delà des droits de donation, et ils pèsent dans le choix. Le premier concerne la plus-value. Lorsqu'un parent vend lui-même un bien acheté il y a dix ans, il paie la taxation de la plus-value et les contributions sociales sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. S'il donne le bien et que l'enfant le revend rapidement, le prix d'acquisition retenu pour l'enfant est l'estimation déclarée lors de la donation : la plus-value accumulée chez le parent disparaît, on parle de « purge ». Le mécanisme est légal, mais l'administration fiscale surveille les montages où la vente est décidée avant la donation, et peut y voir un abus de droit. Le calcul de la plus-value immobilière et de ses abattements pour durée de détention aide à mesurer ce que la purge représente.
Le second effet touche l'impôt sur la fortune immobilière. En cas de démembrement par donation, c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa totalité ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Donner la nue-propriété ne fait donc pas baisser l'IFI du parent, contrairement à une idée répandue.
Troisième point, les revenus : si le bien est en location, les loyers reviennent à celui qui détient l'usufruit, qui les déclare et peut déduire les travaux d'entretien. Le nu-propriétaire, lui, supporte les grosses réparations ; s'il doit les financer sans percevoir de loyer, mieux vaut le prévoir dans l'acte pour éviter un désaccord sur une toiture ou un ravalement de maison.
Enfin, la donation à une société civile immobilière, ou la donation de parts de SCI plutôt que du bien lui-même, permet d'appliquer une décote et de donner par fractions successives. Pour un investissement locatif détenu en société, les avantages fiscaux de la donation de parts tiennent à cette décote et au délai de 15 ans, qui permet de bénéficier plusieurs fois de la franchise. L'option entre une SCI à l'IR ou à l'IS modifie toutefois la fiscalité de la transmission : à étudier avec le notaire avant de signer.
Donation immobilière : réponses aux cas qui bloquent
Peut-on donner un bien immobilier encore grevé d'un crédit ?
Oui, à condition d'obtenir l'accord de la banque, qui reste créancière. Soit le donateur continue à rembourser, soit le prêt est transféré au donataire, ce qui constitue un passif déduit de l'assiette taxable. Une hypothèque inscrite suit le bien.
Le donataire peut-il revendre le bien reçu ?
En pleine propriété, oui, sauf clause d'inaliénabilité limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux. En nue-propriété, la vente du bien entier exige l'accord de l'usufruitier, et le prix se répartit selon le barème fiscal ou une estimation économique.
Une donation d'argent pour acheter un logement suit-elle les mêmes règles ?
Une somme d'argent peut se donner sans notaire, par don manuel déclaré en ligne dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, avec les mêmes abattements. Le don familial de somme d'argent ajoute 31 865 € d'exonération si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur. La loi de finances pour 2025 a créé, jusqu'au 31 décembre 2026, une exonération temporaire de 100 000 € par donateur pour un don affecté à l'achat d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale : la condition d'emploi des fonds est stricte et se vérifie avant de verser.
Peut-on annuler une donation immobilière ?
En principe non : la donation est irrévocable, c'est même ce qui la distingue d'un testament. Le Code civil prévoit pourtant trois cas de révocation, à faire constater par le juge, sauf accord des parties :
- l'inexécution des conditions : le donataire ne respecte pas une obligation prévue au contrat (verser une rente, entretenir le donateur, rembourser un prêt) ;
- l'ingratitude : atteinte à la vie du donateur, sévices, injures graves ou refus d'aliments. L'action doit être engagée dans l'année qui suit les faits ;
- la survenance d'un enfant, uniquement si l'acte l'a expressément prévu.
Deux clauses permettent d'anticiper. La clause de retour fait revenir le bien au donateur si le donataire décède avant lui, sans droits de mutation. La clause d'interdiction d'aliéner empêche la vente sans l'accord du donateur pendant sa vie. Elles se rédigent à la signature : une fois la donation signée, il est trop tard pour les ajouter seul.
L'annulation pure et simple est une autre voie, distincte de la révocation : elle sanctionne un consentement vicié, par exemple un donateur atteint d'insanité d'esprit au moment de signer (article 901 du Code civil) ou une donation obtenue sous la pression d'un proche. Cette demande d'annulation relève elle aussi du tribunal judiciaire et suppose des preuves solides, souvent médicales. Une donation peut également être remise en cause par les héritiers au décès, si elle porte atteinte à leur réserve, ou par l'administration fiscale si la valeur déclarée était sous-estimée ou si l'opération masquait une vente.
Bien préparer sa donation : la liste à cocher
Avant de prendre rendez-vous avec le notaire, quelques points font gagner du temps et évitent les mauvaises surprises :
- rassembler le titre de propriété, les diagnostics, le dernier avis de taxe foncière et, en copropriété, le règlement et les procès-verbaux ;
- faire estimer le bien par deux sources (agence, notaire, données de ventes comparables sur le site officiel des valeurs foncières) ;
- vérifier les donations déjà consenties depuis moins de 15 ans à chaque enfant, pour savoir ce qui reste d'abattement ;
- décider qui financera la taxe et les frais de donation ;
- parler du projet avec les héritiers, surtout avec plusieurs enfants ou une famille recomposée : la donation-partage n'est possible qu'avec l'accord de chacun.
Pour un premier chiffrage, le simulateur des droits de donation du site impots.gouv.fr et la fiche dédiée de service-public.fr sont les références à consulter. Le notaire reste l'interlocuteur obligatoire : son conseil sur la forme de donation est compris dans ses émoluments, et c'est souvent lui qui identifie l'option la moins coûteuse pour votre situation.
