Combien d'impôt sur la plus-value à la vente d'un bien immobilier

L'impôt sur la plus-value immobilière s'applique au gain qu'un particulier tire de la vente d'un logement, d'un immeuble ou d'un terrain qui n'est pas sa résidence principale. La plus-value se calcule en retranchant du prix de cession le prix d'achat, majoré des frais d'acquisition et des travaux. Ce montant imposable supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, après un abattement pour durée de détention qui vaut exonération totale d'impôt après 22 années et de prélèvements sociaux après 30 années. Le notaire réalise le calcul de l'imposition et règle l'impôt lors de la vente immobilière.

Quels biens et quels vendeurs sont soumis à la plus-value immobilière

Le régime des plus-values immobilières des particuliers vise toute personne physique, ou toute société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, qui vend un bien immobilier ou un droit portant sur un immeuble. Un appartement locatif, une maison secondaire, un terrain, un local commercial détenu en direct, une place de parking, des parts de SCI, un droit d'usufruit ou de nue-propriété entrent tous dans le champ. Le vendeur doit être domicilié fiscalement en France ou, s'il est non résident, céder un bien situé en France : dans ce second cas, des règles particulières s'appliquent au taux et aux prélèvements sociaux.

La résidence principale est la grande exception : sa cession est exonérée, quel que soit le montant du gain et quelle que soit la durée de détention, même si le logement n'a été occupé que quelques mois. Tout le reste du patrimoine immobilier, c'est-à-dire la résidence secondaire et les biens mis en location, relève de l'imposition. Les biens professionnels inscrits à l'actif d'une entreprise, et les immeubles détenus par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, suivent un autre régime, celui des plus-values professionnelles : l'imposition se fait alors au niveau de la société, au taux de l'IS. Pour une société civile, le choix entre IR et IS au moment de la création pèse lourd à la revente, et la comparaison des deux options dans la fiscalité de la SCI à l'IR ou à l'IS montre l'écart sur une cession après vingt ans.

Les terrains suivent les mêmes règles que les logements, avec une taxe supplémentaire pour les terrains devenus constructibles. La cession d'un terrain nu rendu constructible par une décision de la commune supporte en effet une taxe spécifique, perçue en plus de l'impôt sur la plus-value. Un bien reçu par donation ou par succession est soumis à l'impôt comme un bien acheté ; seule la valeur de départ change, puisque le prix d'acquisition est alors la valeur déclarée dans l'acte de donation ou la déclaration de succession.

Comment calculer la plus-value immobilière, étape par étape

Le calcul de la plus-value brute repose sur une soustraction simple : prix de cession moins prix d'acquisition. Les deux termes se corrigent avant la soustraction, et c'est là que se joue l'essentiel du montant imposable.

Le prix de cession retenu

Le prix de cession est le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué des frais supportés par le vendeur : commission d'agence à sa charge, coût des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, termites selon la zone), frais de mainlevée d'hypothèque, indemnité de remboursement anticipé non comprise. Chacune de ces charges doit être justifiée par une facture. Si l'acheteur verse une rente ou prend en charge une dette du vendeur, ces sommes s'ajoutent au prix.

Le prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est le prix payé à l'achat, tel qu'il figure dans l'acte. Il se majore de deux postes. D'abord les frais d'acquisition : droits de mutation, frais de notaire, commission d'agence payée par l'acheteur. Le vendeur peut retenir leur montant réel sur justificatifs ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif, pour un bien acheté à titre onéreux. Le rappel de ce que recouvrent les frais de notaire et leur barème détaillé aide à vérifier quel choix est le plus favorable.

Ensuite les travaux : construction, agrandissement, reconstruction ou amélioration, à condition qu'ils n'aient pas déjà été déduits des revenus fonciers et qu'ils aient été réalisés par une entreprise. Les dépenses d'entretien et de réparation courante ne comptent pas. Après cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut remplacer les dépenses réelles, sans facture : cette option est intéressante quand les factures ont été perdues ou que les travaux réalisés sont inférieurs à ce forfait.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits, majorée des droits payés et des frais d'acte ; le forfait de 7,5 % ne s'applique pas. Les règles d'évaluation qui servent de base aux droits sont expliquées avec le démembrement et les droits de donation.

Cas du loueur en meublé non professionnel

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits des loyers par un loueur en meublé non professionnel sont réintégrés dans le calcul : ils diminuent le prix d'acquisition, donc augmentent la plus-value imposable, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Les résidences services pour étudiants, seniors et les établissements pour personnes âgées dépendantes échappent à cette réintégration. Un propriétaire qui a amorti son bien pendant quinze ans doit donc refaire son estimation avant de vendre, avec les règles du statut fiscal du loueur en meublé.

Les abattements pour durée de détention, année par année

La plus-value brute n'est pas imposée telle quelle. Un abattement progressif, calculé selon le nombre d'années de détention, réduit la base imposable. Il ne suit pas le même rythme pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, si bien qu'il faut toujours calculer deux montants imposables distincts : la base de l'impôt et la base du prélèvement social, chacune avec son propre abattement. C'est une particularité de la fiscalité immobilière que les simulateurs grand public oublient parfois, en appliquant un seul abattement aux deux. La durée de détention se compte de date à date, entre l'acte d'achat (ou la date du décès, ou de la donation) et l'acte de vente. Pour un bien construit par le vendeur, le point de départ du terrain et celui de la construction peuvent différer.

Concrètement, un bien détenu 10 ans bénéficie de 30 % d'abattement pour l'impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux ; à 15 ans, de 60 % et 16,5 % ; à 20 ans, de 90 % et 24,75 %. Entre 22 et 30 ans, seul le prélèvement social reste dû, sur une base qui fond de 9 points par an : l'abattement social rattrape alors très vite celui de l'impôt. La date anniversaire de l'achat compte : signer la vente quelques semaines après au lieu de quelques semaines avant fait gagner une année entière d'abattement, ce qui vaut la peine d'être vérifié avec le notaire quand le calendrier de la vente le permet.

L'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % qui existait pour certaines cessions de terrains à bâtir en zone tendue n'est plus ouvert : il visait des promesses de vente signées jusqu'à fin 2022 dans des périmètres précis. Les règles propres à la vente d'un terrain à bâtir et la taxe sur les terrains devenus constructibles restent, elles, en vigueur.

Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière

Une fois les deux bases calculées, deux taux s'appliquent. L'impôt sur le revenu est un taux proportionnel de 19 %, indépendant de la tranche du foyer fiscal : la plus-value ne s'ajoute pas au barème progressif et n'entre pas dans le calcul par part de quotient familial. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %, comme les revenus fonciers. Le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, souvent cité, vise les revenus du capital mobilier : les différences entre ce régime et celui de l'immobilier sont détaillées à propos du prélèvement forfaitaire unique sur les placements.

Au total, un gain imposable sans abattement subit 36,2 %. La surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire après abattement, est supérieure à 50 000 €. Son taux va de 2 % à 6 % selon le montant, avec une décote à l'entrée de chaque tranche pour lisser l'effet de seuil. La surtaxe ne s'applique pas aux terrains à bâtir. Cumulée aux deux autres prélèvements, elle peut porter la pression fiscale au-delà de 42 % d'une plus-value récente et élevée.

Exemple chiffré : estimer le montant à payer sur une vente

Prenons un appartement locatif acheté 200 000 € en mars 2014 et vendu 300 000 € en mai 2026, soit douze années pleines de détention. Le vendeur n'a pas gardé ses justificatifs : il retient le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition (15 000 €) et le forfait de 15 % pour les travaux (30 000 €), possible puisqu'il détient le bien depuis plus de cinq ans. Le prix d'acquisition corrigé atteint 245 000 €, et la plus-value brute 55 000 €.

Douze ans de détention donnent sept années d'abattement (de la 6e à la 12e) : 42 % pour l'impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux. La base soumise à l'impôt est de 31 900 €, ce qui donne 6 061 € d'impôt à 19 %. La base des prélèvements sociaux est de 48 647,50 €, soit 8 367 € à 17,2 %. Aucune surtaxe, puisque la plus-value imposable reste sous 50 000 €. Le vendeur paiera environ 14 428 €, prélevés par le notaire sur le prix. S'il avait pu justifier de 40 000 € de travaux réalisés par une entreprise, la plus-value brute serait tombée à 45 000 € et la note aurait baissé d'environ 2 600 €. Ce calcul montre pourquoi il vaut mieux conserver toutes les factures dès l'achat.

Pour un calcul plus fin, le simulateur de l'administration fiscale et les calculateurs de plus-value proposés par les notaires reprennent la même méthode. Ils demandent les dates exactes d'achat et de vente, les deux prix, les frais réels ou forfaitaires et les travaux. Un simulateur reste un outil d'estimation : le montant définitif est celui que le notaire calcule sur l'acte.

Exonération de la plus-value immobilière : les cas qui suppriment l'impôt

Plusieurs situations permettent une exonération totale ou partielle, prévues par le code général des impôts (CGI art. 150 U). Elles s'apprécient au jour de la vente, et le notaire demande les justificatifs avant de signer. La liste complète, avec les conditions de chaque cas, figure dans les cas d'exonération prévus par la loi ; voici les plus fréquents.

• Résidence principale : exonération totale si le logement est l'habitation effective et habituelle du vendeur au jour de la cession. Un logement libéré peut encore en profiter s'il est vendu dans un délai normal, en pratique environ un an, et s'il n'a pas été loué ou prêté entre-temps.
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération à hauteur du prix réinvesti dans les 24 mois pour acheter ou construire sa résidence principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes.
• Retraités et invalides de condition modeste : exonération si le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un plafond fixé chaque année, majoré pour chaque demi-part ou quart de part supplémentaire, et si le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière.
• Entrée en établissement pour personnes âgées : l'ancienne résidence principale reste exonérée si la vente intervient dans les deux ans de l'entrée, sous conditions de ressources.
• Cession de faible montant : un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € échappe à l'impôt.
• Expropriation avec remploi de l'indemnité, et certaines ventes à un organisme de logement social ou à une collectivité.

Les non-résidents disposent d'une exonération propre pour la vente de leur ancienne résidence principale en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et sous des conditions de délai. Ces règles changent souvent : le site service-public.fr tient à jour la fiche correspondante, à consulter avant toute décision.

Qui déclare et quand payer l'impôt sur la plus-value

Le vendeur n'a presque rien à faire. Le notaire calcule la plus-value, remplit la déclaration 2048-IMM, la dépose au service chargé de la publicité foncière et paie l'impôt correspondant, prélevé sur le prix de vente avant le versement du solde au vendeur. Tout se règle lors de la signature de l'acte authentique. Si la plus-value est exonérée, l'acte mentionne la nature de l'exonération et aucune déclaration n'est souvent exigée.

Une démarche reste à la charge du particulier : reporter le montant de la plus-value nette imposable sur la déclaration de revenus de l'année suivante, formulaire 2042-C. Cette somme n'est pas imposée une seconde fois, mais elle entre dans le revenu fiscal de référence du foyer fiscal, ce qui peut faire perdre le droit à certaines aides ou modifier le calcul de la taxe pour la résidence secondaire. En cas d'erreur du notaire ou de contrôle, l'administration fiscale peut revenir sur le calcul pendant le délai de reprise, d'où l'intérêt de garder une copie de la déclaration et des factures de travaux.

En cas de vente en indivision ou par un couple, chaque vendeur est imposé sur sa quote-part, et le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie par cédant. Pour un bien détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, le notaire établit la déclaration au nom de la société, mais l'impôt est dû par chaque associé à proportion de ses parts.

Prêt en cours, séparation, mutation : la plus-value immobilière face aux imprévus

Une vente immobilière arrive rarement dans des conditions idéales. Trois situations reviennent souvent, et chacune obéit à une logique propre.

Vendre avec un prêt immobilier en cours

Le prêt n'entre pas dans le calcul de la plus-value immobilière : le gain se mesure entre deux valeurs du bien, sans tenir compte de la manière dont l'achat a été financé. Les intérêts du prêt immobilier ne majorent pas le coût d'achat, et l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat de prêt n'est pas déductible. Seuls les frais de mainlevée de l'hypothèque ou du privilège de prêteur, liés à la vente, réduisent le gain. Lors de la signature, le capital restant dû du prêt est remboursé à la banque sur le produit de la vente, en même temps que l'impôt est réglé. Un propriétaire qui a contracté un prêt relais pour acheter avant de vendre doit donc compter ces deux sorties d'argent avant d'estimer ce qui lui reviendra. Si le bien était financé par un crédit in fine adossé à une assurance vie, le contrat d'assurance n'interfère pas non plus avec l'imposition.

Deux types de financement demandent une vérification avant de signer une offre. Le prêt à taux zéro devient exigible lors de la vente du logement qu'il a financé : il est remboursé sur le produit de la cession, comme un prêt classique, sans effet sur la plus-value immobilière. Un logement acheté en accession sociale (prêt social location-accession, bail réel solidaire) porte souvent des clauses anti-spéculatives : engagement d'occupation, plafond de revente ou complément de prix dû à l'organisme social si la revente intervient trop tôt. Ces engagements figurent dans le contrat d'achat et pèsent parfois davantage que l'impôt. Face à un financement aidé, un conseil du notaire ou de l'organisme d'accompagnement social évite de réaliser une vente qui coûterait plusieurs milliers d'euros de plus que prévu. Un propriétaire exonéré au titre de sa résidence principale reste tenu par ces engagements contractuels : l'exonération fiscale ne les efface pas.

Divorce, rupture de PACS et départ d'un conjoint

Le partage entre conjoints ou partenaires d'un bien acquis ensemble n'est pas une vente : le rachat de la part de l'autre, contre une soulte, supporte un droit de partage, mais pas d'impôt sur la plus-value. Quand le logement familial est vendu à un tiers après la séparation, le conjoint resté sur place est exonéré, puisqu'il s'agit de sa résidence principale. L'administration admet aussi l'exonération pour le conjoint qui a quitté le logement, à condition que celui-ci soit resté la résidence principale de l'autre conjoint jusqu'à la vente. Faute de cela, la part du conjoint parti est taxée comme une résidence secondaire.

Mutation pour un emploi et logement mis en location

Un départ pour un nouvel emploi ne crée pas d'exonération spécifique. La résidence principale quittée reste exonérée si elle est mise en vente rapidement, sans être louée entre-temps, et si l'offre d'achat arrive dans un délai normal ; un logement mis en location après la mutation perd cette qualité et devient un investissement locatif soumis à l'impôt. Le choix entre vendre tout de suite et louer pour garder le bien mérite donc d'être fait en connaissance de cause, en estimant la plus-value immobilière future. La vente à un bailleur social ou à un organisme de logement social, enfin, ouvre droit à un régime d'exonération spécifique dont les dates d'application sont fixées par la loi de finances : le notaire vérifie s'il est en vigueur au jour de l'acte.

Réduire le montant imposable avant de vendre

Trois leviers légaux pèsent sur la note. Le premier est le calendrier : chaque année au-delà de la cinquième réduit la base, et franchir la date anniversaire de l'achat avant de signer peut faire gagner 6 points d'abattement. Le deuxième est la justification des dépenses : frais d'acquisition réels quand ils dépassent 7,5 %, travaux d'amélioration ou de construction facturés par une entreprise quand ils dépassent le forfait de 15 %. Le troisième est le choix du bien vendu, pour un propriétaire qui en détient plusieurs : vendre celui qui dégage la plus faible plus-value, ou celui qui est détenu depuis le plus longtemps, limite le coût fiscal.

Une donation avant la vente, souvent présentée comme une astuce, ne fonctionne que si elle est sincère : la valeur du bien au jour de la donation devient le prix d'acquisition du donataire, ce qui efface la plus-value latente, mais les droits de donation sont dus et le donateur ne peut pas récupérer le prix. L'administration requalifie les montages où la donation sert seulement à vendre sans impôt. Mieux vaut chiffrer les deux scénarios avec le notaire que de s'en remettre à une idée reçue.

Pour choisir entre vendre, louer ou conserver, l'information officielle reste la meilleure base : la fiche du site service-public.fr et la documentation du ministère de l'Économie (impots.gouv) donnent l'assiette, la taxation et les plafonds à jour, et le code général des impôts fait foi en cas de doute. Un investisseur qui détient aussi des parts de SCPI doit savoir que leur revente relève du même régime de fiscalité des plus-values immobilières, avec les mêmes abattements. Celui qui préfère louer plutôt que vendre garde la plus-value latente mais perçoit des loyers imposés chaque année ; le prêt immobilier restant, les charges déduites et le prêt éventuel d'un nouvel achat entrent alors dans le plan de financement. Avant d'accepter une offre, demander au notaire une réponse écrite sur le montant de l'impôt aide à choisir en connaissant le net vendeur. Une location sociale conventionnée, enfin, ne permet pas de bénéficier d'un abattement supplémentaire à la revente : ses avantages portent sur les loyers, pas sur la taxation du gain, même pour un bailleur social privé.

Plus-value à la revente : les cas de figure qui surprennent les vendeurs

Faut-il payer un impôt sur la plus-value de sa résidence principale ?

Non. La résidence principale est exonérée quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant du gain, à condition d'être l'habitation effective du vendeur au jour de la vente ou d'être vendue dans un délai normal après le départ.

Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus d'impôt sur la plus-value ?

Après 22 ans de détention, l'impôt sur le revenu n'est plus dû ; après 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent aussi. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent à payer.

Quel est le taux de la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?

Le taux est de 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, appliqués aux bases réduites par les abattements pour durée de détention, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Les frais de diagnostic et d'agence diminuent-ils la plus-value ?

Oui, quand ils sont à la charge du vendeur et justifiés : ils viennent en déduction du prix de cession. Les frais payés à l'achat, eux, majorent le prix d'acquisition, au réel ou par le forfait de 7,5 %.