Micro-foncier : le régime simplifié des revenus locatifs

Le micro-foncier est le mode forfaitaire d'imposition des revenus fonciers. Il s'applique automatiquement au propriétaire dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas quinze mille euros, et remplace la déduction des charges réelles par un abattement forfaitaire de trente pour cent. Sa simplicité en fait l'option par défaut de la plupart des bailleurs, mais elle a un prix : aucune dépense ne se déduit, pas même les travaux.

Ce que recouvre le micro-foncier

Un propriétaire immobilier qui loue un logement vide perçoit des revenus fonciers, catégorie d'imposition distincte des salaires comme des bénéfices commerciaux. Deux voies permettent de les déclarer : le micro-foncier et l'imposition sur charges justifiées, dont dépend tout le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs.

Le premier repose sur une convention. Plutôt que de recenser chaque charge, l'administration fiscale considère forfaitairement que trente pour cent des loyers encaissés couvrent l'ensemble des dépenses du bailleur. Seuls les soixante-dix pour cent restants entrent dans le revenu imposable, où ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer et subissent le barème progressif de l'impôt.

Ce mécanisme forfaitaire dispense de toute justification. Aucun formulaire annexe, aucun justificatif de dépense, aucun calcul de quote-part : le montant brut perçu se reporte directement sur l'imprimé principal. C'est cette simplicité qui explique sa large application, bien plus que son avantage fiscal réel.

Le plafond de quinze mille euros

La condition d'accès tient en un chiffre. Le total des revenus fonciers bruts du foyer fiscal, tous biens confondus, ne doit pas dépasser quinze mille euros sur douze mois. Trois précisions changent l'interprétation de ce seuil.

Il s'apprécie sur le montant brut, c'est-à-dire les loyers encaissés avant toute déduction. Un bailleur qui perçoit seize mille euros de loyers et supporte six mille euros de charges dépasse le plafond, même si son revenu net est très inférieur.

Il porte sur l'ensemble des biens loués nus par le foyer, et non sur chaque logement pris séparément. Deux appartements rapportant chacun neuf mille euros placent le contribuable au réel, alors que chacun pris isolément resterait sous le seuil.

Il n'est enfin pas proratisé en cas d'acquisition ou de mise en location en cours d'exercice. Un logement acheté en octobre et loué un trimestre s'apprécie sur les loyers réellement perçus, sans reconstitution d'une année pleine. Ce point, souvent ignoré, permet à un investissement récent de relever du micro-foncier son premier exercice et du réel le suivant.

Le dépassement du plafond entraîne l'application du régime réel de plein droit, sans démarche particulière. Le retour au micro-foncier redevient possible dès que les revenus repassent sous le seuil, sauf si une option a été formulée entre-temps.

L'abattement de trente pour cent et ce qu'il remplace

L'abattement forfaitaire est censé représenter l'ensemble des charges de la propriété. Il remplace donc, en bloc, toutes les déductions que le réel autorise.

Sont ainsi couverts, sans qu'aucun ne se déduise en plus : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les primes d'assurance, les frais de gestion locative, les charges de copropriété non récupérables, la rémunération du gardien, et les frais de procédure éventuels.

Cette liste explique le principal reproche qui lui est fait. Trente pour cent représentent une approximation généreuse pour un logement récent, sans crédit et peu chargé ; ils deviennent nettement insuffisants dès qu'un emprunt court ou que des travaux importants sont engagés. Un bailleur qui rembourse un prêt supporte souvent des intérêts qui dépassent à eux seuls l'abattement, et paie donc de l'impôt sur un revenu qu'il ne perçoit pas réellement.

Conditions et exclusions

Le respect du plafond ne suffit pas. Plusieurs situations immobilières écartent le micro-foncier quel que soit le montant des loyers.

Le micro-foncier ne s'applique pas aux logements bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation assorti d'une déduction spécifique. Les investissements réalisés sous les dispositifs successifs d'incitation à l'investissement locatif, ainsi que les immeubles classés monuments historiques, relèvent obligatoirement du réel, puisque leur avantage repose précisément sur des déductions que le forfait annulerait.

Il est également écarté pour les immeubles détenus en nue-propriété et pour certains biens faisant l'objet de conventions particulières avec le fisc.

Un cas mérite attention : celui des parts de sociétés. Un contribuable qui détient uniquement des parts de société civile immobilière ou de société civile de placement immobilier ne peut pas opter pour le micro-foncier. Il ne le retrouve que s'il possède par ailleurs au moins un immeuble loué nu en direct. Cette subtilité surprend régulièrement les détenteurs de parts qui pensaient relever du micro-foncier.

Parts de SCI : l'exclusion la plus fréquente

Le point qui surprend le plus grand nombre de bailleurs tient aux sociétés civiles immobilières. Un associé qui ne détient que des parts de SCI est exclu du micro-foncier, quel que soit le montant encaissé. L'article 32 du code général des impôts réserve en effet le forfait aux personnes qui donnent elles-mêmes un local nu en location. Une SCI familiale constituée pour acheter un appartement, très courante, fait donc basculer ses associés au réel dès le premier euro.

Il existe une exception, et elle explique bien des confusions. L'associé retrouve l'accès au forfait s'il possède en plus au moins un bien nu détenu en direct et loué. La détention de parts de SCI cesse alors d'être bloquante : les revenus tirés de la société s'ajoutent simplement aux loyers perçus en propre pour apprécier le plafond de quinze mille euros. Un contribuable qui perçoit six mille euros par sa SCI et quatre mille euros d'un studio détenu en nom propre reste donc au forfait, quand le même contribuable sans le studio en serait exclu.

La règle vaut pour toute société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés sort du champ des revenus fonciers : ses résultats relèvent d'une comptabilité commerciale et l'associé n'est imposé qu'au moment de la distribution. Ce choix est irrévocable, ce qui mérite un conseil avant d'être exercé.

Le cadre légal : l'article 32 du CGI

Le micro-foncier est défini par l'article 32 du code général des impôts, le CGI, qui en fixe à la fois le principe, le plafond et le taux de l'abattement. Connaître cette référence a une utilité pratique : elle permet de vérifier soi-même une information trouvée en ligne, sur un sujet où les seuils ont évolué et où beaucoup de pages restent périmées.

Le texte pose une règle de droit commun et non une option. Le contribuable qui remplit les conditions y est soumis automatiquement, sans démarche ni formalité particulière. C'est l'inverse du régime réel, qui suppose une manifestation de volonté par le dépôt du formulaire annexe.

Cette architecture explique une conséquence souvent mal comprise. Un bailleur qui souhaite en bénéficier n'a rien à faire ; celui qui veut y renoncer doit agir, et son choix l'engage. La loi organise ainsi une asymétrie délibérée entre la simplicité par défaut et la déduction sur justificatifs.

Le même article énumère les cas d'exclusion, qui renvoient tous à des dispositifs particuliers : dispositifs d'incitation à l'investissement locatif assortis d'une déduction spécifique, immeubles classés, conventions avec l'administration. La logique est constante : là où un avantage fiscal repose déjà sur des charges déduites, le forfait n'a plus de sens et le cadre réel s'impose.

Il faut enfin distinguer le calcul de l'impôt du mode de gestion du bien. Confier son logement à une agence, gérer en direct ou passer par une plateforme ne change rien au calcul applicable : seuls comptent le montant des loyers et la nature de la location. En revanche, les honoraires de gestion sont des charges, donc déductibles au réel et couvertes par l'abattement au micro-foncier.

Comment déclarer en micro-foncier

La formalité se réduit à une ligne. Le montant brut des loyers encaissés au cours de l'année se reporte directement sur l'imprimé 2042, sans annexe ni détail. L'administration applique elle-même l'abattement, qui n'a donc pas à être calculé par le contribuable.

Ce point distingue nettement les deux voies. Le second impose de remplir une déclaration annexe détaillée, poste par poste, avec conservation des justificatifs pendant la durée du droit de reprise du fisc. Le micro-foncier n'exige rien de tel, mais il reste prudent de conserver les quittances et les relevés bancaires : en cas de contrôle, c'est le montant déclaré qui doit pouvoir être justifié.

Les revenus à déclarer sont ceux effectivement perçus dans l'année, selon le principe de la comptabilité de caisse. Un loyer de décembre encaissé en janvier se rattache à l'exercice suivant ; un loyer impayé ne se déclare pas, puisqu'il n'a pas été perçu.

Où porter le montant : le parcours réel de la déclaration

Le report se fait en une ligne, mais encore faut-il trouver laquelle. Sur le site impots.gouv.fr, le parcours en ligne propose une rubrique consacrée aux revenus fonciers ; il suffit de cocher la case correspondante pour faire apparaître le champ attendu. Le montant à saisir est le total des loyers encaissés dans l'année, charges locatives récupérées comprises, avant tout retranchement.

L'erreur la plus courante consiste à saisir un montant déjà diminué. L'abattement est appliqué par l'administration elle-même, automatiquement : un bailleur qui retranche trente pour cent avant de reporter son chiffre subit la réduction deux fois et déclare un revenu foncier inférieur à la réalité. La seconde erreur, symétrique, consiste à retrancher les charges de copropriété ou la taxe foncière, qui ne se déduisent pas davantage.

Aucun justificatif n'accompagne la saisie, ce qui ne dispense pas de conserver les quittances et les relevés du compte sur lequel les loyers ont été versés. En cas de demande, c'est au contribuable d'établir le montant déclaré. Le site met par ailleurs à disposition un simulateur de calcul de l'impôt : il permet de comparer, avant de valider, ce que donnerait un passage au réel sur la même année.

Micro-foncier ou régime réel : comment trancher

Le calcul est arithmétique et tient en une comparaison. Si les charges réellement supportées dépassent trente pour cent des loyers bruts, la déduction sur justificatifs devient plus avantageuse ; en deçà, le micro-foncier l'emporte.

Un exemple chiffré fixe les idées. Pour douze mille euros de loyers annuels, l'abattement forfaitaire représente trois mille six cents euros. Un propriétaire dont les charges réelles s'élèvent à deux mille euros a intérêt à rester au micro-foncier : il déduit davantage que ce qu'il dépense. Celui qui supporte cinq mille euros de charges, entre intérêts d'emprunt et taxe foncière, gagne à passer au réel.

Deux situations font presque toujours pencher vers cette seconde voie. La première est l'existence d'un emprunt en cours, particulièrement au début du prêt, quand la part d'intérêts est la plus forte. La seconde est un programme de travaux important, dont le montant peut excéder les loyers de l'année.

L'option pour le régime réel se formule simplement, en déposant le formulaire annexe correspondante. Elle est en revanche irrévocable pendant trois années consécutives. Ce verrou impose de raisonner sur la durée : opter pour un seul exercice de travaux engage aussi les deux suivants, pendant lesquelles l'abattement forfaitaire aurait peut-être été plus favorable.

Indivision et démembrement : qui déclare quoi

Un bien détenu à plusieurs soulève une question que la page d'accueil du service des impôts ne tranche pas clairement. En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers, proportionnelle à ses droits. Deux frères propriétaires à parts égales d'un appartement loué douze mille euros déclarent donc six mille euros chacun. Le plafond de quinze mille euros s'apprécie ensuite foyer par foyer, en ajoutant cette quote-part aux autres loyers perçus par ailleurs.

Le démembrement obéit à une logique différente. L'usufruitier encaisse les loyers, donc il déclare les revenus fonciers et supporte les charges courantes ; le nu-propriétaire ne déclare rien tant qu'il ne perçoit aucun loyer. Cette répartition surprend souvent les familles qui ont organisé une transmission : le parent usufruitier reste seul imposé, quand l'enfant nu-propriétaire n'a aucune ligne à remplir.

Une nuance mérite d'être connue du nu-propriétaire qui finance des travaux sur le local. Les dépenses qu'il paie peuvent être déduites de son revenu global dans certaines limites, mais uniquement s'il relève du réel. Le forfait de trente pour cent lui ferme cette porte, puisqu'aucune charge ne s'y déduit à titre individuel. Un conseil s'impose donc avant d'engager un chantier dans cette configuration.

Trois exemples chiffrés

Rien ne remplace le calcul. Voici trois situations courantes, traitées avec les mêmes règles, pour rendre l'arbitrage concret.

Premier exemple : un studio ancien sans crédit. Les loyers s'élèvent à neuf mille euros par an. Les charges réelles se limitent à la taxe foncière, huit cents euros, aux charges de copropriété non récupérables, quatre cents euros, et à une assurance, cent cinquante euros, soit mille trois cent cinquante euros au total. L'abattement forfaitaire représenterait deux mille sept cents euros. Le micro-foncier permet donc de déduire le double des dépenses réelles : le régime simplifié est nettement plus favorable, et il évite toute obligation déclarative supplémentaire.

Deuxième exemple : un appartement financé à crédit. Les loyers atteignent onze mille euros. Les intérêts d'emprunt s'élèvent à trois mille deux cents euros la première année, auxquels s'ajoutent mille cent euros de taxe foncière, six cents euros de charges et deux cents euros d'assurance emprunteur déductible, soit cinq mille cent euros. L'abattement ne représenterait que trois mille trois cents euros. Le régime réel fait ici gagner mille huit cents euros de base imposable, à quoi s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux correspondante.

Troisième exemple : une année de travaux. Un propriétaire perçoit dix mille euros de loyers et engage quatorze mille euros de travaux de rénovation, auxquels s'ajoutent mille deux cents euros de charges courantes. Au micro-foncier, il déclarerait sept mille euros imposables malgré une perte réelle. Au régime réel, ses charges dépassent ses revenus : il constitue un déficit foncier, imputable sur son revenu global dans la limite prévue par la loi, le solde restant reportable sur ses revenus fonciers des années suivantes. L'écart se chiffre en milliers d'euros d'impôt.

Ces trois cas de gestion immobilière montrent que le seuil de quinze mille euros n'est jamais le vrai critère de choix. Il détermine seulement l'accès au forfait ; c'est la structure des charges qui décide de son intérêt. Un bailleur soumis au micro-foncier par défaut gagne donc à refaire le calcul chaque exercice, d'autant que sa situation évolue avec l'amortissement de son emprunt.

Un dernier point mérite d'être signalé. L'option pour le régime réel se juge sur trois exercices puisqu'elle engage pour cette durée : il faut donc raisonner sur le cumul, et non sur la seule année des travaux. Un investisseur qui prévoit de déduire un gros chantier doit vérifier que les deux années suivantes ne lui feront pas perdre l'avantage obtenu.

Revenu brut, revenu net : le vocabulaire de l'administration

Deux expressions reviennent sur les imprimés et dans la doctrine, sans que leur sens soit toujours explicité. Le revenu brut foncier désigne le total encaissé dans l'année : les loyers proprement dits, augmentés des charges que le locataire a remboursées au bailleur. C'est ce montant total, et lui seul, que le forfait demande de reporter. Le revenu net foncier est ce qu'il en reste une fois l'abattement appliqué, c'est-à-dire soixante-dix pour cent du premier ; c'est lui qui s'ajoute aux autres revenus du foyer pour le calcul de l'impôt.

Le vocabulaire des textes réserve une autre surprise. La location vide et la location nue désignent exactement la même chose : un logement loué sans le mobilier nécessaire à l'habitation. Les deux formules coexistent dans la documentation du service public et dans les baux, sans différence de portée. Un investissement immobilier locatif relève donc du même dispositif fiscal quelle que soit l'expression employée par l'agence ou par le notaire.

Cette distinction entre brut et net explique une confusion tenace en matière d'optimisation fiscale. Le plafond de quinze mille euros s'apprécie sur le brut, jamais sur le net : un bailleur qui encaisse seize mille euros de loyers dépasse le seuil, même si son revenu net foncier après abattement ne s'élève qu'à onze mille deux cents euros. Remplir le formulaire suppose donc de bien identifier lequel des deux montants est demandé.

Le cas des travaux

C'est la question la plus fréquente, et la réponse est sans nuance : en micro-foncier, aucun travail n'est déductible. Ni l'entretien courant, ni la réparation d'une chaudière, ni la réfection d'une salle de bains, ni le remplacement des fenêtres.

Cette règle a une conséquence pratique importante sur le calendrier. Un bailleur au micro-foncier qui prévoit des travaux significatifs a intérêt à examiner l'opportunité de passer au régime réel l'année de leur réalisation, quitte à s'engager pour trois ans. À défaut, la dépense est intégralement perdue sur le plan fiscal.

Il permet en outre, lorsque les charges excèdent les revenus, de constituer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans une certaine limite, le solde restant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Ce mécanisme, souvent décisif pour un investissement lourdement rénové, est totalement inaccessible au micro-foncier.

Ce que le micro-foncier ne permet pas

Au-delà des travaux, plusieurs mécanismes d'optimisation restent hors de portée sous ce forfait.

Aucun déficit ne peut naître de l'abattement forfaitaire : celui-ci se calcule sur les loyers perçus et ne peut donc jamais rendre le résultat négatif. Un bailleur en micro-foncier déclare toujours un revenu positif, même s'il a perdu de l'argent dans l'année.

Les intérêts d'emprunt ne se déduisent pas, ce qui pèse lourd sur un investissement locatif financé à crédit. Les frais de gestion, les honoraires d'agence et les primes d'assurance loyers impayés subissent le même sort.

Enfin, aucun amortissement du bien n'est possible, mais cette limite n'est pas propre au micro-foncier : elle vaut pour l'ensemble des revenus fonciers, y compris au régime réel. C'est précisément l'un des arguments avancés en faveur de la location meublée.

Location nue et location meublée : ne pas confondre

La confusion est fréquente et coûteuse. Le micro-foncier concerne exclusivement la location nue, c'est-à-dire un logement loué sans mobilier.

La location meublée relève d'une catégorie entièrement différente, celle des bénéfices industriels et commerciaux. Elle obéit à ses propres règles, à son propre plafond et à son propre taux d'abattement, et ouvre surtout la possibilité d'amortir le bien sous le statut de loueur en meublé, mécanisme sans équivalent en revenus fonciers.

Un propriétaire qui meuble un logement jusqu'alors loué vide change donc de catégorie d'imposition, avec toutes les conséquences que cela emporte sur les seuils, les obligations déclaratives et les cotisations éventuelles. L'inverse est également vrai. Ce basculement se prépare, il ne se constate pas au moment de remplir l'imprimé.

Meublé : ce sont les BIC, pas les revenus fonciers

Louer meublé fait sortir du champ étudié ici. Les loyers relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux, sous le statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP. Le contribuable dispose là aussi d'un forfait, le micro-BIC, mais son abattement et son plafond diffèrent : cinquante pour cent des recettes pour un meublé classique, contre trente pour cent des loyers bruts en location nue.

La confusion coûte cher dans les deux sens. Un bailleur qui déclare des loyers de meublé en revenus fonciers renonce à vingt points d'abattement ; celui qui déclare une location nue en BIC s'expose à une rectification. Le critère est matériel et non déclaratif : c'est la présence du mobilier nécessaire à l'habitation qui détermine la catégorie, indépendamment de ce que porte le bail.

Le LMNP au réel ouvre par ailleurs l'amortissement du bien, mécanisme absent de la location nue, mais il impose une véritable comptabilité et le dépôt d'une liasse. C'est l'arbitrage classique du meublé : un avantage fiscal supérieur contre une charge administrative que le forfait de la location nue, lui, supprime entièrement.

Prélèvements sociaux et taux d'imposition réel

L'impôt sur le revenu n'est pas la seule charge pesant sur les loyers. Les revenus fonciers supportent également les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, appliqués sur la même base que l'impôt, c'est-à-dire après abattement.

Le taux d'imposition total dépend donc de la tranche marginale du foyer. Pour un contribuable imposé à trente pour cent, l'addition atteint 47,2 % du revenu foncier net, soit environ un tiers des loyers bruts une fois l'abattement pris en compte. Ce calcul, rarement fait avant l'acquisition immobilière, explique bien des déceptions sur le rendement réel d'un placement locatif.

Il rend aussi plus sensible l'arbitrage entre les deux voies : chaque euro de charge déductible économise non seulement l'impôt sur le revenu, mais aussi les prélèvements sociaux correspondants.

Le prélèvement à la source des revenus fonciers

Contrairement aux salaires, les loyers ne font l'objet d'aucune retenue par un tiers collecteur. L'impôt correspondant est prélevé sous forme d'acompte contemporain, directement sur le compte bancaire du bailleur, mensuellement ou trimestriellement selon son choix.

Cet acompte se calcule sur les derniers revenus fonciers connus de l'administration, donc sur l'imprimé de l'année précédente. Un propriétaire qui vient de mettre un logement en location ne paie donc rien la première année, puis voit l'acompte apparaître l'année suivante : un décalage qui surprend et qu'il vaut mieux anticiper en mettant de côté l'impôt correspondant dès la première année de perception.

Le montant peut être modifié en cours d'année depuis l'espace personnel du service des impôts, sans passer par un service de gestion. C'est un droit ouvert à tout contribuable, et il est utile dans deux cas : la vente du bien, ou une baisse durable des loyers. À l'inverse, un bailleur qui vient d'acquérir un second logement a intérêt à faire relever son acompte pour éviter une régularisation importante l'année suivante.

Les prélèvements sociaux suivent le même mécanisme et sont recouvrés avec l'impôt sur le revenu. Un propriétaire qui souhaite bénéficier d'une vision juste de sa trésorerie doit donc raisonner sur le taux global, et non sur le seul barème de l'impôt : c'est ce total qui sera effectivement débité.

Trois profils, trois arbitrages

L'option la plus favorable dépend moins du montant des loyers que de la structure des charges du bien immobilier. Trois situations typiques se dégagent.

Le propriétaire d'un logement ancien acquis sans crédit, en bon état et faiblement chargé, tire un avantage réel du micro-foncier : ses dépenses effectives se situent souvent bien en dessous de trente pour cent, et la simplicité déclarative s'ajoute au gain fiscal.

L'investisseur récemment endetté se trouve dans la situation inverse. Ses intérêts d'emprunt, sa taxe foncière et ses charges de copropriété dépassent fréquemment l'abattement dès la première année, et la déduction sur justificatifs s'impose malgré ses contraintes déclaratives.

Le bailleur en phase de rénovation, enfin, a tout intérêt à concentrer ses travaux et à opter pour le réel sur la période concernée, en tenant compte de l'engagement de trois ans. Une stratégie d'optimisation immobilière se construit sur plusieurs exercices, pas sur un exercice isolé.

Questions fréquentes sur le micro-foncier

Qu'est-ce que le micro-foncier ?
C'est le mode forfaitaire d'imposition des revenus fonciers. Il s'applique aux propriétaires dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas quinze mille euros et remplace la déduction des charges réelles par un abattement forfaitaire de trente pour cent. Seuls soixante-dix pour cent des loyers entrent alors dans le revenu imposable.

Quel est le plafond du micro-foncier ?
Quinze mille euros de revenus fonciers bruts par an, appréciés sur l'ensemble des biens loués nus du foyer fiscal et avant toute déduction de charges. Le seuil n'est pas proratisé lorsque la mise en location intervient en cours d'année.

Les travaux sont-ils déductibles en micro-foncier ?
Non, aucun. L'abattement de trente pour cent est réputé couvrir l'ensemble des charges, travaux compris. Un bailleur prévoyant des travaux importants a intérêt à étudier le passage au régime réel pour l'année concernée, en tenant compte de l'engagement de trois ans qu'il implique.

Comment déclarer ses revenus en micro-foncier ?
Le montant brut des loyers encaissés se reporte directement sur l'imprimé 2042, sans annexe ni justificatif à joindre. L'administration applique elle-même l'abattement. Il reste prudent de conserver quittances et relevés bancaires, le montant déclaré devant pouvoir être justifié en cas de contrôle.

Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
La comparaison est arithmétique. Si les charges réelles dépassent trente pour cent des loyers bruts, le régime réel est plus avantageux. C'est presque toujours le cas en présence d'un emprunt en cours ou de travaux importants. L'option pour le réel engage toutefois pour trois années consécutives.

Le micro-foncier s'applique-t-il à la location meublée ?
Non. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres abattements et ses propres seuils. Le micro-foncier ne concerne que la location nue, c'est-à-dire un logement loué sans mobilier.

Peut-on créer un déficit foncier en micro-foncier ?
Non. L'abattement se calcule sur les loyers perçus et ne peut jamais rendre le résultat négatif. Le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans une certaine limite, n'est accessible qu'au régime réel.