La fin de la taxe d'habitation sur la résidence principale et ce qui subsiste

Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun contribuable ne paie la taxe d'habitation sur sa résidence principale : la suppression de cet impôt local, prévue par la loi de finances pour 2018 puis rendue totale par la loi de finances pour 2020, s'est étalée sur six ans. La taxe d'habitation subsiste pourtant sur les résidences secondaires et les locaux meublés, la taxe sur les logements vacants s'applique toujours, et l'État compense la perte de recette fiscale des collectivités locales par la taxe foncière (TFPB) et une fraction de TVA.

Quelles sont les dates de la suppression de la taxe d'habitation ?

La suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale s'est faite en deux temps, pour deux groupes de contribuables distincts. Le premier groupe réunissait environ 80 % des foyers, ceux dont le revenu fiscal de référence restait sous un plafond fixé par la loi. Pour eux, l'État a d'abord pris en charge une partie de l'impôt par un dégrèvement : 30 % de la cotisation en 2018, 65 % en 2019, puis la totalité en 2020. Dès l'avis de taxe d'habitation 2020, ces ménages ne payaient donc plus rien pour leur habitation principale.

Le second groupe, les 20 % de foyers restants aux revenus plus élevés, a suivi un calendrier décalé, fixé par l'article 16 de la loi de finances pour 2020. Leur taxe d'habitation a été réduite de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022, avant la suppression totale au 1er janvier 2023. Le mécanisme n'était plus un dégrèvement mais une exonération progressive : l'impôt lui-même cessait d'exister, et non plus seulement son paiement par le contribuable.

Pendant toute cette période de transition, les taux de la taxe d'habitation votés par les communes ont été gelés à leur niveau de 2019. L'objectif était simple : éviter qu'une collectivité n'augmente son taux communal sur un impôt dont l'État assumait le coût à la place des contribuables. Le gel a duré jusqu'en 2022 inclus. À partir de 2023, les communes ont retrouvé leur pouvoir de taux, mais uniquement sur la taxe d'habitation qui subsiste, celle des résidences secondaires et des autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale.

Un dernier élément du calendrier est souvent oublié : la contribution à l'audiovisuel public, l'ancienne redevance télé, était recouvrée avec la taxe d'habitation sur le même avis. Avec la fin de la taxe d'habitation sur les résidences principales, son mode de recouvrement disparaissait aussi. Elle a été supprimée en 2022 par la loi de finances rectificative votée l'été de la même année, si bien que plus aucun avis de taxe ne la mentionne.

Qui est concerné par la suppression de la taxe d'habitation ?

Est concerné tout ménage, qu'il possède ou loue, pour le logement qu'il occupe à titre de résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. La notion de redevable n'a pas changé : la taxe d'habitation a toujours été due par l'occupant du local au 1er janvier, et non par le propriétaire. Un locataire en résidence principale n'a donc plus de taxe d'habitation à régler, comme un propriétaire occupant. Le propriétaire bailleur, lui, n'en a jamais payé pour un logement loué vide à titre de résidence principale ; il reste en revanche redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, que la réforme n'a pas touchée.

La suppression ne dépend plus d'aucune condition de revenu depuis 2023. Le plafond de revenu fiscal de référence, qui triait les contribuables entre les deux groupes du calendrier, n'a plus d'effet. Un ménage aux revenus élevés ne paie pas davantage de taxe d'habitation sur son logement qu'un ménage modeste : tous deux paient zéro. Les anciennes exonérations liées à l'âge, au handicap ou à l'allocation de solidarité, qui protégeaient certains contribuables, ont perdu leur objet pour la résidence principale.

Le cas des personnes en maison de retraite

Une situation pose régulièrement question : celle d'une personne âgée qui entre en maison de retraite ou en Ehpad et qui conserve son ancien logement sans l'occuper. Selon la fiche officielle de service public consacrée à la taxe d'habitation, la personne admise durablement dans un établissement de soins de longue durée ou dans une maison de retraite est exonérée de taxe d'habitation pour son ancienne résidence principale à compter de l'année suivant son entrée. Le logement conservé n'est donc pas traité comme une résidence secondaire, à condition qu'il ne soit pas occupé par un tiers.

Ceux qui reçoivent encore un avis de taxe d'habitation

Recevoir un avis de taxe d'habitation après 2023 n'est pas forcément une erreur. L'avis vise alors un autre local que l'habitation principale : une résidence secondaire, un pied-à-terre, un studio meublé loué à un étudiant mais laissé vacant au 1er janvier, ou un logement que l'administration croit inoccupé. Dans la plupart des cas litigieux, la source du problème est une information absente ou erronée dans la déclaration d'occupation des biens, que l'on corrige en ligne sur impots.gouv, dans l'espace « Gérer mes biens immobiliers ».

Comment s'est déroulée la réforme de la taxe d'habitation ?

La réforme de la taxe d'habitation est née d'un engagement de campagne d'Emmanuel Macron en 2017. L'argument tenait en deux points : la taxe d'habitation pesait sur les ménages sans tenir compte de leurs revenus, et elle reposait sur des valeurs locatives cadastrales calculées à partir des loyers de 1970, jamais révisées depuis. Deux logements comparables pouvaient ainsi supporter un montant de la taxe très différent d'une commune à l'autre, ou même d'un quartier à l'autre, selon la valeur locative brute retenue un demi-siècle plus tôt et le taux d'imposition voté localement.

La mise en œuvre a suivi trois lois de finances successives. La loi de finances pour 2018 a créé le dégrèvement progressif pour 80 % des foyers. La loi de finances pour 2020 a acté la suppression totale, organisé le calendrier des 20 % restants et défini la refonte du financement des collectivités. Les lois suivantes ont ajusté le dispositif, notamment le coefficient correcteur appliqué aux communes et les règles de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. L'évaluation de la réforme a été menée par plusieurs institutions publiques, dont le Sénat et la Cour des comptes, qui ont souligné son coût élevé pour les finances publiques.

Au fil de ces étapes, la taxe d'habitation est passée du statut d'impôt commun, payé par presque tous les ménages, à celui d'impôt ciblé, qui ne vise plus que des situations précises. Cette transformation explique pourquoi l'expression « fin de la taxe d'habitation » est trompeuse : il serait plus juste de parler de fin de la taxe d'habitation sur la résidence principale.

Quel est l'impact de la suppression sur les communes ?

Pour les communes, la taxe d'habitation représentait l'une des principales ressources de la fiscalité locale. Sa disparition sur les résidences principales a retiré aux collectivités une recette fiscale importante, que l'État s'est engagé à compenser à l'euro près. La compensation a pris des formes différentes selon le niveau de collectivité.

• Les communes ont reçu, depuis 2021, la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Le taux de TFPB du département s'est ajouté au taux communal, ce qui explique que l'avis de taxe foncière ne comporte plus de colonne départementale.
• Les intercommunalités (EPCI à fiscalité propre) ont reçu une fraction de TVA, c'est-à-dire une part du produit national de cet impôt.
• Les départements, qui ont cédé leur part de taxe foncière aux communes, sont eux aussi compensés par une fraction de TVA.

Le transfert de la part départementale de foncier bâti ne tombait pas juste partout : certaines communes y gagnaient plus que ce qu'elles perdaient en taxe d'habitation, d'autres moins. Le législateur a donc créé un coefficient correcteur, calculé une fois pour toutes, qui prélève l'excédent des communes surcompensées pour le reverser aux communes sous-compensées. Ce mécanisme garantit à chaque commune une recette équivalente à son ancienne taxe d'habitation sur les habitations principales, mais il fige la situation de 2020.

Ce que la compensation a changé dans les budgets locaux

La compensation versée par l'État n'a pas le même effet selon le niveau de collectivité territoriale. Pour une commune, la part départementale de TFPB est un impôt local dont elle fixe le taux : la ressource reste liée à son territoire et évolue avec ses bases. Pour un EPCI ou un département, la fraction de TVA dépend de la conjoncture nationale : elle progresse quand la consommation progresse, et elle peut connaître une baisse en cas de ralentissement de l'économie. Plusieurs rapports parlementaires et notes de la DGFiP ont décrit cette dépendance accrue des intercommunalités et des départements à une recette sur laquelle ils n'ont aucun pouvoir de taux.

Le coefficient correcteur, de son côté, est figé : une commune surcompensée en 2021 reverse chaque année le même rapport de sa TFPB, même si sa population augmente. Les associations d'élus et la Cour des comptes ont également relevé que la compensation calculée sur les taux de 2017 ne tenait pas compte des hausses votées entre 2018 et 2019 : ces hausses n'ont pas été compensées, et la perte reste à la charge des communes qui les avaient décidées. Pour un exemple concret, une commune ayant relevé son taux communal en 2018 a vu le gain de cette décision disparaître avec la réforme, sans contrepartie de l'État.

Le pouvoir de taux et la taxe foncière

La conséquence la plus visible pour les propriétaires tient au pouvoir de taux. Privées de la taxe d'habitation sur les résidences principales, les communes n'ont plus que deux leviers fiscaux significatifs : le taux de TFPB et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Plusieurs grandes villes ont relevé fortement leur taux de foncier bâti après 2021, ce qui fait dire à certains observateurs que la charge s'est déplacée des occupants vers les propriétaires. Le phénomène est réel dans de nombreuses communes, sans être général, et il pèse aussi sur les locataires lorsque le bail prévoit la récupération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figurant sur l'avis de taxe foncière.

Les élus locaux soulignent un autre effet, moins chiffrable : la perte du lien fiscal entre la commune et ses habitants. Un locataire en habitation principale ne contribue plus directement au budget communal, alors que ses services lui sont ouverts. C'est l'un des arguments les plus souvent avancés par les associations d'élus dans les débats sur l'avenir de la fiscalité locale.

Résidences secondaires : la taxe d'habitation qui reste

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, abrégée en THRS, est l'héritière directe de l'ancienne taxe. Elle frappe les locaux meublés que leur occupant peut utiliser à tout moment sans en faire son habitation principale : maison de vacances, appartement de ville gardé pour le travail, logement meublé détenu par une société. Elle est due par celui qui a la disposition du local au 1er janvier, propriétaire ou locataire. Le calcul n'a pas changé : la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année, multipliée par le taux communal.

Prenons un exemple simple, sans chiffre local qui varierait d'une ville à l'autre : un couple qui vit à Lyon et garde la maison familiale en Bretagne ne paie plus de taxe d'habitation sur son appartement lyonnais, mais en reçoit une pour la maison bretonne, établie sur sa valeur cadastrale et au taux voté par la commune bretonne. S'il loue cette maison à l'année à un ménage qui en fait sa résidence principale, la taxe disparaît à partir de l'année suivante, à condition que le changement soit déclaré dans l'espace particulier d'impots.gouv.

Les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire là où le marché du logement est sous tension, peuvent voter une majoration de cette taxe d'habitation, comprise entre 5 % et 60 % de la part communale. La majoration vise à pousser les propriétaires à remettre les logements sous-occupés sur le marché locatif à l'année, dans les secteurs où la demande de logement est forte. La liste des communes concernées a été élargie depuis 2023 et recouvre désormais celle où s'applique la taxe sur les logements vacants. Pour un propriétaire qui loue en meublé de tourisme une partie de l'année, la question de la taxe d'habitation s'ajoute à celle de l'impôt sur les revenus de la location saisonnière.

Certains locaux échappent à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, au premier rang desquels l'ancien domicile d'une personne entrée en maison de retraite, évoqué plus haut. Un logement occupé par un parent à titre gratuit peut constituer sa résidence principale, et la taxe d'habitation ne s'applique pas tant que l'occupation est bien déclarée. Le logement loué meublé à titre de résidence principale à un locataire n'est pas non plus soumis à la THRS : c'est la situation de l'occupant au 1er janvier qui décide.

Logements vacants : TLV et THLV

Un logement vide et non meublé n'est pas soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Il peut en revanche relever de deux autres taxes, selon la commune où il se trouve, et le détail des règles figure sur notre page consacrée à la taxe sur les logements vacants et ses exonérations.

• Dans les communes de zone tendue, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier. Son taux s'élève à 17 % de la valeur locative la première année d'imposition et à 34 % à partir de la deuxième.
• Dans les autres communes, le conseil municipal peut instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), calculée au taux de la taxe d'habitation de la commune, pour les logements vacants depuis plus de deux ans. La THLV laisse place à un nouveau dispositif, la TVLH, au 1er janvier 2027.

Ces taxes reposent elles aussi sur les données de la déclaration d'occupation : un logement déclaré vacant par erreur peut déclencher un avis de TLV ou de THLV. La vacance involontaire, quand le bien est mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ouvre droit à un dégrèvement sur réclamation, avec les justificatifs des annonces et des mandats.

La déclaration d'occupation, pièce centrale depuis 2023

La suppression de la taxe d'habitation sur la résidence principale a obligé l'administration à savoir, pour chaque local, qui l'occupe et à quel titre. Avant la réforme, l'information remontait par la déclaration de revenus et par l'avis de taxe d'habitation lui-même. Depuis 2023, les propriétaires doivent déposer une déclaration d'occupation de leurs biens immobiliers dans le service « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.

Selon la fiche officielle de service public, cette déclaration est à faire avant le 1er juillet lorsque le bien n'a pas encore été déclaré ou que sa situation a changé : vente, nouveau locataire, logement devenu vacant ou résidence secondaire. Un défaut de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local. Une fois la situation déclarée et inchangée, aucune démarche annuelle n'est exigée.

Cette déclaration détermine directement qui reçoit un avis de taxe d'habitation, de TLV ou de THLV. Les erreurs de 2023, première année de la déclaration, ont généré des avis de taxe envoyés à tort à des propriétaires bailleurs ou à des occupants en résidence principale ; la correction passe par une réclamation en ligne, sans frais, depuis la messagerie de l'espace particulier. La consultation de ses propres données dans cet espace reste le moyen le plus fiable de prévenir un avis inattendu : la DGFiP, rattachée au ministère de l'Économie, y affiche pour chaque local l'occupant connu au 1er janvier.

Comment remplacer la taxe d'habitation : le débat sur un nouvel impôt local

Remplacer la taxe d'habitation par un nouvel impôt local est une question qui revient régulièrement dans le débat public. Plusieurs pistes ont été avancées par des élus et des rapports parlementaires : une contribution résidentielle modeste payée par chaque foyer pour retisser le lien avec la commune, une part d'impôt sur le revenu affectée aux collectivités, ou une révision des valeurs locatives pour rendre la taxe foncière plus juste. Aucune de ces pistes n'a été votée à ce jour, et le gouvernement a écarté à plusieurs reprises le retour d'un impôt commun payé par tous les habitants.

La révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, prévue par la loi de finances pour 2020 en parallèle de la suppression, a été repoussée. Tant qu'elle n'aboutit pas, la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires continuent de reposer sur des bases calculées à partir des loyers de 1970, mises à jour par un coefficient annuel. Cette ancienne base explique des écarts parfois importants entre logements comparables, que la réforme n'a pas corrigés. Pour un investisseur, la fiscalité locale d'un bien se lit donc désormais d'abord sur l'avis de taxe foncière, et les charges déductibles des revenus fonciers comprennent toujours la taxe foncière payée par le bailleur.

Les avis sur la suppression de la taxe d'habitation

Les avis sur la suppression divergent selon le point de vue. Pour les ménages, l'effet est clair : un impôt local de moins, dont le gain a été d'autant plus sensible que la commune pratiquait un taux élevé. Les associations de contribuables et une partie des économistes ont salué la fin d'un impôt jugé injuste, car sans lien avec le revenu et assis sur des bases obsolètes.

Les critiques portent sur trois points. D'abord le coût pour les finances publiques : l'État a pris à sa charge une recette fiscale qui appartenait aux collectivités, sans ressource nouvelle en face. Ensuite la répartition du gain : les foyers aisés, sortis les derniers du dispositif, ont bénéficié des montants les plus élevés, puisque leur logement était souvent plus grand et mieux évalué. Enfin l'autonomie fiscale des communes, désormais dépendantes de la taxe foncière et de transferts dont elles ne fixent pas l'évolution. Des institutions comme le Conseil des prélèvements obligatoires, l'Institut des politiques publiques ou le site fipeco ont publié des analyses détaillées de ces effets.

Dans les rapports consacrés aux finances locales, la même opinion revient : l'État a remplacé un impôt payé par les habitants par des transferts, ce qui accroît la dépendance des EPCI et des départements à la conjoncture. Une baisse de la TVA perçue réduit mécaniquement leur fraction, alors que leurs dépenses sociales, elles, ne connaissent pas de baisse. Pour les communes, la TFPB transférée reste un levier local, mais elle fait reposer l'essentiel de la fiscalité communale sur les détenteurs de biens bâtis. Plusieurs propositions de loi ont cherché à corriger cette perte d'autonomie ; aucune n'a abouti, et le rapport entre recettes propres et dotations de l'État penche désormais nettement vers les secondes.

Suppression taxe d'habitation : les points qui reviennent

Faut-il encore déclarer quelque chose pour ne pas payer la taxe d'habitation sur sa résidence principale ?

Aucune démarche n'est demandée à l'occupant. Le propriétaire doit en revanche tenir à jour la déclaration d'occupation de ses biens sur impots.gouv : c'est elle qui indique à l'administration que le logement est une résidence principale.

Un locataire peut-il recevoir un avis de taxe d'habitation ?

Un locataire peut recevoir un avis si le logement qu'il occupe n'est pas sa résidence principale (pied-à-terre, résidence secondaire louée à l'année) ou si une erreur de déclaration le classe ainsi. Dans le second cas, une réclamation en ligne suffit à faire annuler l'imposition.

La taxe d'habitation va-t-elle revenir sous une autre forme ?

Aucune loi ne prévoit son retour sur les résidences principales. Le débat sur un impôt local de remplacement existe, mais il n'a abouti à aucun texte. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et les taxes sur les logements vacants restent en vigueur.

Pourquoi ma taxe foncière a-t-elle augmenté après la suppression ?

Deux causes se cumulent : la revalorisation annuelle des valeurs locatives, indexée sur l'inflation, et la hausse du taux de TFPB votée par certaines communes, qui ont retrouvé dans ce levier une part de leur ancienne recette de taxe d'habitation.