Un héritage immobilier déclenche des droits de succession immobilier : l'imposition porte sur la valeur vénale du bien au jour du décès, après un abattement selon votre lien de parenté avec le défunt. Le conjoint survivant est exonéré ; un enfant paie selon un barème de succession progressif de 5 à 45 % sur sa part taxable, un frère ou une sœur de 35 à 45 %, une personne sans lien de parenté 60 %. Pour réduire la facture, une donation immobilière aux enfants reste le premier levier.
Droits de succession sur un logement : les repères du calcul
- Abattement de 100 000 € par enfant héritier sur la succession de chaque parent ; 15 932 € entre frère et sœur.
- Barème des droits de succession en ligne directe : taux de 5 à 45 % par tranches sur la part taxable de l'héritier.
- Abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt occupée par le conjoint survivant ou un enfant mineur.
- Déclaration chez le notaire dans les 6 mois du décès ; assurance vie à part, 152 500 € d'abattement par bénéficiaire.
Qui doit payer des droits de succession sur un bien immobilier ?
Chaque héritier, légataire ou bénéficiaire paie les droits sur la part qu'il reçoit, et non sur la succession prise globalement. Le notaire établit l'actif net de la succession, le répartit entre les héritiers selon la loi ou le testament, puis applique à chaque part l'abattement et le barème qui correspondent au lien de parenté. Deux enfants qui héritent ensemble d'une maison paient donc chacun leurs propres droits, calculés sur la moitié de la valeur.
Trois catégories de personnes échappent entièrement à l'impôt. Le conjoint survivant et le partenaire lié par un pacs sont exonérés depuis la loi TEPA de 2007, quelle que soit la valeur du patrimoine transmis ; attention, le partenaire de pacs n'hérite que s'il a été désigné par testament, le pacs ne donnant aucun droit successoral par lui-même. Les frères et sœurs peuvent aussi être exonérés à des conditions strictes, détaillées plus bas. Enfin, certaines victimes de guerre ou d'actes de terrorisme et leurs proches bénéficient d'une exonération spécifique.
Pour tous les autres, la règle est la même : la succession immobilière est taxée en France dès lors que le défunt y avait son domicile fiscal, ou que le bien se trouve sur le territoire français, même si les héritiers vivent à l'étranger. Une convention fiscale entre la France et le pays de résidence peut modifier cette règle ; c'est l'un des premiers points que vérifie le notaire lorsque la famille est dispersée.
Comment la valeur du bien entre dans l'actif de la succession
Le bien immobilier est retenu pour sa valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'en obtiendrait un vendeur sur le marché à cette date, dans son état réel. Ce n'est ni le prix d'achat, ni la valeur fiscale de la taxe foncière, ni le montant que la famille aimerait voir retenu. Les héritiers proposent cette valeur dans la déclaration, sous leur responsabilité ; l'administration fiscale dispose ensuite de plusieurs années pour la contester si elle l'estime sous-évaluée.
Estimer la valeur sans sous-évaluer ni surévaluer
Pour estimer la valeur, trois sources se croisent : l'avis de valeur d'une agence ou du notaire, les ventes comparables du quartier publiées dans la base DVF (Demandes de valeurs foncières), accessible gratuitement, et le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace particulier sur impots.gouv. Une sous-évaluation expose à un redressement avec intérêts de retard ; une surévaluation fait payer trop de droits, mais réduit la plus-value si le bien est revendu plus tard, car la valeur déclarée devient le prix d'acquisition fiscal. Un écart raisonnable par rapport au marché se défend ; un écart massif, non.
Les décotes admises sur un bien hérité
Deux décotes réduisent la valeur taxable. La première, prévue par l'article 764 bis du CGI, applique un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt, à condition qu'au jour du décès elle soit occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de pacs, ou un enfant mineur ou majeur protégé du défunt ou de son conjoint. Un enfant majeur qui habitait chez son parent n'ouvre pas droit à cet abattement. La seconde décote, admise par la jurisprudence, concerne un bien détenu en indivision : la difficulté à vendre seul une quote-part justifie une valeur inférieure au prorata, à condition d'être argumentée.
Ce qui se déduit de l'actif
Les dettes du défunt se déduisent pour obtenir l'actif net : capital restant dû d'un crédit immobilier non couvert par l'assurance emprunteur, impôts dus à la date du décès, factures de travaux impayées. Les frais funéraires sont déductibles dans la limite de 1 500 €, sans justificatif. Lorsque le crédit immobilier était assuré, le capital est remboursé par l'assureur et ne se déduit donc pas : le bien entre dans la succession pour sa pleine valeur, libre de dette.
Quels abattements selon votre lien avec le défunt ?
L'abattement se retranche de la part reçue par chaque héritier avant tout calcul. Son montant dépend uniquement du lien de parenté, et il s'applique sur l'ensemble de ce que la personne reçoit dans la succession, pas seulement sur le patrimoine immobilier. Les donations reçues du même défunt depuis moins de 15 ans ont déjà consommé tout ou partie de cet abattement : c'est le mécanisme du rappel fiscal.
| Lien avec le défunt | Abattement sur la part reçue |
|---|---|
| Conjoint survivant ou partenaire de pacs | Exonération totale |
| Enfant (ou petit-enfant venant en représentation d'un parent prédécédé) | 100 000 € |
| Père ou mère du défunt | 100 000 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Petit-enfant héritant directement | 1 594 € |
| Héritier en situation de handicap | 159 325 €, cumulable avec l'abattement de parenté |
| Toute autre personne, sans autre abattement | 1 594 € |
L'abattement en ligne directe joue dans les deux sens : un parent qui hérite de son enfant bénéficie lui aussi de 100 000 €. Lorsque l'enfant est décédé avant son parent, ses propres enfants viennent à la succession par représentation et se partagent l'abattement de 100 000 € qui lui revenait. Un petit-enfant qui hérite par testament, alors que son parent est vivant, n'a droit qu'à 1 594 € : c'est pour lui que la donation de son vivant, avec un abattement de 31 865 € tous les 15 ans, change vraiment le calcul.
Le barème des droits de succession selon le lien de parenté
Après l'abattement, la part taxable de chaque héritier passe dans un barème. En ligne directe, il est progressif par tranches, comme l'impôt sur le revenu : chaque taux ne s'applique qu'à la fraction de la part qui se situe dans sa tranche, et non à la totalité. Le barème est fixé par l'article 777 du CGI et n'a pas été revalorisé depuis 2011 : aucune mesure de la dernière loi de finances ne l'a modifié. Le tarif des droits de succession en ligne directe se lit ainsi :
| Part taxable en ligne directe (après abattement) | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Hors ligne directe, le barème se resserre. Entre frères et sœurs, la part taxable est imposée à 35 % jusqu'à 24 430 €, puis à 45 % au-delà. Les neveux, nièces, oncles, tantes et cousins germains, parents jusqu'au quatrième degré, paient un taux unique de 55 %. Au-delà du quatrième degré et pour une personne sans lien de parenté, comme un ami ou un concubin non pacsé, le taux est de 60 %. C'est ce dernier cas qui surprend le plus : un couple non marié et non pacsé qui a acheté ensemble un logement expose le survivant à un impôt de 60 % sur la quote-part du défunt, après un abattement de seulement 1 594 €.
Calcul des droits de succession immobilier : un exemple complet
Un exemple chiffré vaut mieux qu'un long exposé. Prenons une situation fréquente de succession en ligne directe. Un parent veuf décède en laissant deux enfants. Son patrimoine se compose d'une maison estimée à 300 000 € et de 60 000 € d'épargne sur des comptes bancaires, sans dette ni donation antérieure. Aucun conjoint n'occupe la maison : la décote de 20 % sur la résidence principale ne s'applique donc pas.
Étape 1 : l'actif net et la part de chaque héritier
L'actif brut atteint 360 000 €. Après déduction forfaitaire des frais funéraires de 1 500 €, l'actif net taxable est de 358 500 €. Sans testament, les deux enfants héritent à parts égales : chacun reçoit 179 250 €.
Étape 2 : l'abattement
Chaque enfant retranche son abattement de 100 000 €. Sa part taxable est de 79 250 €.
Étape 3 : le barème par tranches
Le calcul tranche par tranche donne : 5 % sur les premiers 8 072 €, soit 403,60 € ; 10 % sur les 4 037 € suivants, soit 403,70 € ; 15 % sur les 3 823 € suivants, soit 573,45 € ; puis 20 % sur le solde de 63 318 €, soit 12 663,60 €. Chaque enfant doit 14 044,35 €, et la famille environ 28 089 € au total. Le notaire utilise une formule abrégée qui donne le même montant : pour une part taxable comprise entre 15 932 € et 552 324 €, les droits valent 20 % de la part moins 1 806 €.
Le même patrimoine transmis à un neveu unique produirait un résultat très différent : 358 500 € moins 7 967 € d'abattement, taxés à 55 %, soit près de 193 000 € de droits. C'est l'écart entre ces deux chiffres qui explique pourquoi la préparation compte tant hors de la ligne directe. Le simulateur de droits de succession proposé par les notaires de France permet de refaire cet exemple avec ses propres montants, et le simulateur de service-public.fr donne une première estimation ; tous deux restent indicatifs et ne remplace pas la liquidation faite par l'étude.
Démembrement : usufruit, nue-propriété et succession
Lorsque le défunt laisse un conjoint et des enfants, la succession aboutit souvent à un démembrement de propriété : le conjoint choisit l'usufruit de la totalité des biens, les enfants reçoivent la nue-propriété. Le conjoint étant exonéré, seuls les enfants paient des droits, et uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur se lit dans le barème de l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission.
- Usufruitier de 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %.
- De 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
- De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %.
- De 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires. Le même mécanisme sert en donation : un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété d'un appartement de 250 000 € ne transmet fiscalement que 150 000 €, soit 60 %, et conserve l'usage du bien ou ses loyers. Le démembrement a aussi des conséquences sur l'impôt sur la fortune immobilière de l'usufruitier, qui reste en principe redevable sur la pleine valeur.
Comment réduire ou éviter les droits de succession ?
Il est impossible d'éviter totalement les droits sur un patrimoine important transmis à des enfants, mais plusieurs stratégies légales les réduisent fortement. Toutes ont un point commun : elles se préparent du vivant du propriétaire, souvent des années avant le décès, et le risque principal est d'agir trop tard. Une stratégie de transmission se construit avec un conseil, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine, qui vérifie aussi la réserve héréditaire : chaque enfant est héritier réservataire et ne peut être privé de sa part minimale de la succession.
Donner tôt et renouveler les abattements
Les abattements de donation se reconstituent tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € sans droits tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant), auxquels s'ajoute le don familial de sommes d'argent de 31 865 € par donateur de moins de 80 ans à un enfant majeur. Donner la nue-propriété d'un bien immobilier plutôt que la pleine propriété multiplie l'effet, puisque seule la valeur de la nue-propriété consomme l'abattement. Une donation-partage, établie par acte notarié, fige en outre la valeur des biens au jour de l'acte et évite les conflits au moment du partage.
L'assurance vie, hors succession civile
Les capitaux d'un contrat d'assurance vie ne font pas partie de la succession. Sur les primes versées avant les 70 ans de l'assuré, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 €, puis d'un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà. Sur les primes versées après 70 ans, un abattement global de 30 500 € s'applique, tous bénéficiaires confondus, et les intérêts produits sont exonérés. Le conjoint et le partenaire de pacs bénéficiaires sont totalement exonérés. Des primes manifestement excessives au regard des revenus du souscripteur peuvent toutefois être réintégrées à la succession par les autres héritiers.
La SCI pour organiser la transmission
Placer un bien immobilier dans une société civile immobilière permet de donner des parts progressivement, en profitant des abattements à chaque cycle de 15 ans, tout en gardant la gestion grâce aux statuts. La valeur des parts peut tenir compte d'une décote pour absence de liquidité, et le passif de la société vient en déduction. Cette stratégie convient surtout à un investissement locatif : le choix du régime, à l'IR ou à l'IS, change cependant la fiscalité de la location et de la revente : les conséquences sont détaillées dans notre analyse de la fiscalité d'une SCI à l'IR ou à l'IS.
Le testament et le choix du conjoint
Le testament ne réduit pas l'impôt en lui-même, mais il oriente la transmission vers les héritiers les moins taxés. Une donation entre époux, dite donation au dernier vivant, élargit les options du conjoint survivant, exonéré, entre la pleine propriété d'une quotité, l'usufruit de la totalité ou une combinaison des deux. Pour un couple pacsé, le testament est indispensable : sans lui, le partenaire n'hérite de rien et peut devoir quitter le logement au terme d'un an.
Déclaration de succession : délais, paiement et rôle du notaire
La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois qui suivent le décès lorsqu'il survient en France métropolitaine, et dans les 12 mois dans les autres cas. Elle est dispensée lorsque les héritiers sont en ligne directe ou le conjoint et que l'actif brut est inférieur à 50 000 €, sans donation antérieure ; pour les autres héritiers, le seuil est de 3 000 €. Dès qu'un bien immobilier figure dans la succession, le passage chez le notaire est de toute façon obligatoire, car lui seul peut établir l'attestation immobilière qui transfère la propriété aux héritiers au fichier immobilier.
Les droits se paient en principe au dépôt de la déclaration. Passé le délai, un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique, et une majoration s'ajoute si le retard se prolonge ou si l'administration doit relancer. Lorsque la succession comprend surtout des biens immobiliers et peu de liquidités, les héritiers peuvent demander un paiement fractionné, ou différé lorsqu'ils ne reçoivent que la nue-propriété, moyennant des intérêts au taux fixé chaque année. Une autre solution consiste à demander à la banque un crédit relais ou à vendre le bien, la vente intervenant souvent après le dépôt de la déclaration.
Les frais de succession ne se limitent pas aux droits. Le notaire perçoit des émoluments réglementés, selon un tarif national calculé en fonction de l'actif, proportionnels aux biens pour l'attestation immobilière et la déclaration, auxquels s'ajoutent des taxes et des débours. Ces frais restent distincts des droits de succession, qui vont à l'État. Le détail de leur mode de calcul se trouve dans notre guide du barème des frais de notaire.
Frères, sœurs et héritiers éloignés : les situations à anticiper
Un frère ou une sœur peut être exonéré de droits de succession si trois conditions sont réunies au jour du décès : être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ; avoir plus de 50 ans ou être atteint d'une infirmité qui empêche de travailler ; avoir été domicilié avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès, sans interruption. Ces conditions sont cumulatives et vérifiées de près par l'administration fiscale.
En dehors de ce cas, la transmission entre frères et sœurs, et plus encore vers les neveux et nièces, coûte cher. Plusieurs solutions existent. Un oncle peut transmettre directement à ses neveux par donation, avec un abattement de 7 967 € renouvelable tous les 15 ans. Un héritier peut aussi renoncer à la succession au profit de ses propres enfants, qui viennent alors à sa place par représentation : depuis 2007, un neveu qui hérite par représentation de son parent renonçant bénéficie du barème des frères et sœurs, plus favorable que le taux de 55 %. Le choix se fait au cas par cas, selon l'âge et la situation de chacun ; pour bénéficier du meilleur tarif, mieux vaut demander une information précise au notaire avant toute renonciation à la succession, car elle est définitive.
Revendre ou garder un bien hérité en indivision
Après la succession, les héritiers deviennent propriétaires indivis du logement, chacun pour sa part. L'indivision fonctionne à la majorité des deux tiers pour les actes de gestion et de location, mais la vente exige en principe l'accord de tous, sauf autorisation du tribunal. Un héritier ne peut jamais être contraint de rester dans l'indivision : il peut demander le partage à tout moment. Le rachat des parts par un seul héritier est soumis à un droit de partage, et non à des droits de vente.
En cas de revente, la valeur retenue dans la déclaration de succession sert de prix d'acquisition pour l'impôt sur la plus-value. Une estimation trop basse au moment de l'héritage augmente donc la plus-value taxable à la revente, tout comme l'absence de factures de travaux réalisés depuis le décès, qui ne pourront pas être ajoutés au prix d'acquisition. Les abattements pour durée de détention partent de la date du décès, et la résidence principale des héritiers n'est exonérée que si l'un d'eux y a effectivement vécu. Les règles et les abattements applicables sont détaillés dans notre page consacrée à l'impôt sur la plus-value immobilière, et l'ensemble des leviers patrimoniaux est rassemblé dans le dossier sur la transmission du patrimoine de famille.
Logement hérité : quatre points qui reviennent chez le notaire
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre la maison héritée ?
Les droits sont exigibles au dépôt de la déclaration, dans les 6 mois du décès. Si la vente n'est pas conclue à cette date, les héritiers peuvent demander un paiement fractionné ou faire prélever les droits sur le prix de vente lorsque l'acte est signé avant le dépôt, le notaire réglant directement l'administration fiscale.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur la maison du couple ?
Non. Le conjoint survivant et le partenaire de pacs désigné par testament sont exonérés de droits de succession sur tous les biens, y compris le logement commun. Les enfants qui reçoivent la nue-propriété paient seulement sur sa valeur, après leur abattement de 100 000 €.
Comment savoir quelle valeur déclarer pour un appartement hérité ?
La valeur à déclarer est la valeur vénale au jour du décès. Les ventes comparables de la base DVF, un avis de valeur d'agence ou du notaire et l'outil de recherche des transactions d'impots.gouv permettent de la justifier en cas de contrôle.
Les donations anciennes sont-elles prises en compte dans le calcul ?
Seules les donations consenties par le défunt au même héritier depuis moins de 15 ans sont rappelées : elles réduisent l'abattement disponible et sont additionnées pour déterminer la tranche du barème. Une donation de plus de 15 ans n'a plus d'effet fiscal sur la succession.
