Amortissement en location meublée non professionnelle : méthode, durées et limites

L'amortissement LMNP permet au loueur en location meublée non professionnelle de déduire chaque exercice une fraction de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des travaux, terrain exclu. Bien calculé, l'amortissement en LMNP efface une grande partie des loyers imposables, sans créer de déficit, et le surplus se reporte sans limite de durée. Grâce à cette perte de valeur constatée chaque année, un investisseur LMNP qui loue déjà son bien immobilier peut défiscaliser ses loyers pendant longtemps. Ce guide LMNP détaille la méthode, composant par composant.

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?

Par définition, l'amortissement est une notion comptable : il traduit la dépréciation, par usure, d'un bien qui perd de sa valeur avec le temps. Un loueur en meublé non professionnel qui relève du régime réel tient une comptabilité commerciale (ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC) et peut donc constater cette dépréciation comme une charge, alors même qu'il ne décaisse rien. C'est ce qui distingue la location meublée de la location nue, où le propriétaire déclare des revenus fonciers et ne peut pas amortir les murs.

Le mécanisme d'amortissement tient en une phrase : le prix d'achat du logement, hors terrain, est réparti sur sa durée d'utilisation probable. Chaque année, la fraction correspondante vient en déduction des recettes locatives, au même titre que les charges courantes. Le statut LMNP lui-même suppose de rester sous certains seuils de recettes, détaillés sur la page consacrée aux conditions du statut LMNP et à ses obligations.

Trois catégories d'actifs s'amortissent en LMNP : l'immeuble (le bâti, découpé en composants), le mobilier et les équipements, et les travaux d'amélioration ou d'agrandissement. Le terrain reste hors du calcul, parce qu'il ne se déprécie pas. Les frais d'acquisition, enfin, suivent un régime d'option propre, détaillé plus bas.

Le type de bail ne change pas le mécanisme : bail meublé d'un an à un locataire en résidence principale, bail mobilité de un à dix mois, location à un étudiant ou meublé de tourisme loué à la nuitée, l'amortissement LMNP s'applique dès lors que le logement est équipé et que le loueur a choisi le bon régime. Pour obtenir l'avantage, encore faut-il le réaliser correctement : les avantages fiscaux de l'investissement en LMNP tiennent davantage à la qualité du plan d'amortissement qu'au taux du prêt ou à la TVA payée sur l'achat. La période de location effectuée chaque année, enfin, n'influe pas sur la dotation : un meublé loué une partie de l'année s'amortit comme un meublé occupé en continu, tant qu'il reste proposé aux locataires.

Micro-BIC ou régime réel : où l'amortissement intervient

Le choix du régime fiscal conditionne tout le reste. Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes et l'investisseur n'a rien à justifier, mais il renonce à déduire ses charges réelles et l'amortissement. Au régime réel simplifié, il déclare un résultat égal aux recettes diminuées des charges déductibles et de la dotation aux amortissements.

Selon la fiche officielle de service-public.gouv.fr consultée en octobre 2026, les seuils du micro-BIC pour les revenus 2026 sont les suivants :

Au-delà de ces plafonds, le régime réel s'impose ; en dessous, il reste accessible sur option. La rentabilité se compare donc entre la réfaction forfaitaire et la somme des charges effectivement payées (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, entretien) et de l'amortissement annuel. Pour un bien acheté récemment, avec un crédit en cours, le réel l'emporte presque toujours : la dotation aux amortissements suffit souvent à elle seule à dépasser l'abattement. La baisse de l'abattement des meublés de tourisme non classés a rendu le réel encore plus fréquent pour la location saisonnière.

Le régime réel a un coût de gestion : liasse fiscale (formulaire 2031 et tableaux 2033), tenue d'une comptabilité, report du résultat sur la déclaration de revenus du foyer fiscal. Beaucoup de loueurs confient cette tâche à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes une charge déductible. L'ensemble de la fiscalité des revenus locatifs, meublés et nus est présenté sur une page dédiée.

Quelle est la base amortissable d'un logement meublé en LMNP ?

La base amortissable correspond à la valeur d'origine du bien, diminuée de la quote-part du terrain. Pour un achat, la valeur d'origine est le montant payé figurant dans l'acte ; pour un bien reçu par donation ou succession, c'est sa valeur vénale à la date de mise en location ; pour un logement que le propriétaire occupait auparavant, comme une ancienne résidence principale, c'est également la valeur vénale au jour de l'affectation à la location, et non le prix payé des années plus tôt.

Isoler la valeur du terrain

Le foncier n'étant pas dépérissable, sa valeur doit être retirée avant tout calcul. Aucun pourcentage n'est fixé par la loi : l'administration fiscale attend une estimation justifiée. Les sources possibles sont, par ordre de solidité, la ventilation indiquée dans l'acte, une expertise, la valeur des terrains à bâtir comparables dans la commune, ou un pourcentage usuel argumenté. La part terrain est souvent modeste dans un appartement en étage d'un grand immeuble, et nettement plus élevée pour une maison avec jardin ou dans une ville où le foncier est rare. Retenir une quote-part trop faible gonfle la valeur amortie et expose à un redressement ; c'est l'un des premiers points vérifiés en cas de contrôle.

Le sort des frais d'acquisition

Frais de notaire, droits de mutation et commission d'agence peuvent, au choix, être déduits immédiatement ou être ajoutés au coût d'acquisition et amortis avec lui. La déduction immédiate crée une forte charge dès le départ, mais l'amortissement ne pouvant pas créer de déficit, une partie risque d'être simplement reportée. Le montant de ces frais se calcule à partir du barème présenté sur la page du calcul des frais de notaire selon le type de bien.

La décomposition par composants en LMNP, une obligation comptable

Un immeuble ne s'use pas d'un bloc. Les règles comptables imposent de découper la valeur du bâti en composants, chacun amorti sur sa durée d'utilisation propre. Ni le code général des impôts ni l'administration ne publient de grille officielle : les durées retenues relèvent des usages, et c'est la cohérence de la décomposition qui la rend défendable. Les répartitions les plus courantes en location meublée ressemblent à celle-ci :

• Gros œuvre (fondations, murs porteurs, charpente) : la part la plus importante du bâti, amortie sur une très longue durée, souvent entre 40 et 80 ans selon l'âge et la qualité de construction.
• Façades, étanchéité et toiture : une part plus réduite, amortie sur une durée intermédiaire, de l'ordre de 20 à 30 ans.
• Installations générales et techniques (électricité, plomberie, chauffage, ascenseur) : amorties sur 15 à 25 ans environ.
• Agencements intérieurs (revêtements, menuiseries intérieures, cuisine et salle de bains équipées) : amortis sur 10 à 15 ans environ.

La durée se choisit composant par composant en fonction de l'état réel du logement : un appartement ancien dont la toiture a été refaite récemment ne se décompose pas comme un logement neuf. Un document qui explique la ventilation, conservé avec la comptabilité, vaut mieux qu'une grille appliquée sans réflexion. L'amortissement est linéaire : chaque composant génère la même dotation chaque année jusqu'à être totalement amorti, avec un prorata la première année selon la date de mise en location.

Mobilier, équipements et travaux : des durées plus courtes

Le mobilier est la condition même de la location meublée : la liste minimale des éléments exigés pour un meublé loué en résidence principale (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien) a été fixée par décret. Ce mobilier s'amortit à part, sur 5 à 10 ans selon sa nature : l'électroménager sur une durée courte, un meuble massif sur une durée plus longue. Les petits équipements de faible valeur peuvent être passés directement en charges, selon la tolérance prévue par la doctrine fiscale, au lieu d'être amortis.

Distinguer travaux amortissables et dépenses déductibles

Les dépenses de travaux suivent deux régimes. L'entretien et les réparations, qui maintiennent le logement en état sans en augmenter la valeur (repeindre, remplacer un robinet, réparer une chaudière), sont des charges déductibles l'année de leur paiement. Les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de remplacement d'un composant (refaire toute la toiture, rénover entièrement la cuisine, changer l'installation électrique) s'immobilisent : ils deviennent un nouveau composant, amorti sur sa propre durée à partir de leur achèvement. Classer un gros chantier en entretien pour le déduire en une fois est l'erreur la plus fréquente relevée lors des contrôles, avec la sous-estimation du terrain.

Une rénovation achetée avec le bien, dans le cadre d'une vente en l'état futur de rénovation ou d'un achat suivi de travaux lourds, se ventile elle aussi : la part travaux rejoint les composants concernés et bénéficie de durées plus courtes que le gros œuvre, ce qui accélère l'amortissement des premières années.

Comment calculer l'amortissement annuel, pas à pas ?

Pour calculer l'amortissement sans dépendre d'un montant d'achat particulier, il suffit de raisonner sur une base de 100 de valeur d'origine. Le calcul de l'amortissement suit toujours les mêmes étapes :

1. Retirer le terrain. Avec une part terrain estimée à 15 %, il reste 85 de valeur bâtie amortissable.
2. Ventiler le bâti. Par exemple 50 en gros œuvre, 10 en façades et toiture, 15 en installations techniques, 10 en agencements.
3. Appliquer les durées. 50 sur 50 ans donne 1 par an ; 10 sur 25 ans donne 0,4 ; 15 sur 20 ans donne 0,75 ; 10 sur 12 ans donne environ 0,83.
4. Additionner. La dotation annuelle du bâti atteint environ 3 par an, soit près de 3 % de la valeur d'origine, à laquelle s'ajoute l'amortissement du mobilier.
5. Proratiser la première année. Un logement mis en location au 1er octobre ne génère qu'un quart de la dotation annuelle cette année-là.

Cet exemple illustre l'ordre de grandeur : l'amortissement d'un bien meublé représente fréquemment entre 2 et 4 % de son prix chaque année les premières années, puis la dotation diminue quand les composants à durée courte sont totalement amortis. Rapportée aux loyers perçus, cette charge non décaissée explique pourquoi tant de bailleurs en LMNP au réel ne paient pas d'impôt sur leurs revenus locatifs pendant une longue période. Le chiffrage reste à confirmer avec un simulateur ou un professionnel, parce que la ventilation retenue pour un bien réel change la dotation.

Pourquoi l'amortissement LMNP ne crée jamais de déficit

L'article 39 C du code général des impôts encadre la déduction : en location meublée, l'amortissement ne peut pas être déduit au-delà du résultat obtenu avant amortissement, c'est-à-dire des recettes diminuées des autres charges. Il ramène donc le profit taxable à zéro au mieux, sans jamais le rendre négatif. La fraction non utilisée n'est pas perdue : elle est conservée pour les exercices suivants, sans limitation de durée, et s'impute dès que la situation le permet.

Il faut distinguer ce mécanisme du déficit proprement dit. Si les charges courantes (intérêts, assurance, taxe foncière, frais de gestion) dépassent à elles seules les loyers, le déficit qui en résulte est reportable pendant dix ans, mais uniquement sur des bénéfices de location meublée non professionnelle : il ne s'impute pas sur le revenu global du foyer, contrairement au déficit foncier de la location nue. Le loueur en meublé professionnel bénéficie d'un régime différent, qui justifie de vérifier son statut chaque année.

Concrètement, le stock d'amortissements LMNP reportés constitue une réserve d'avantage fiscal. Un investisseur qui rembourse son crédit voit ses intérêts diminuer et son résultat avant amortissement augmenter : les amortissements différés des premières années prennent alors le relais et continuent de neutraliser l'impôt.

Revente d'un bien LMNP : la réintégration des amortissements depuis 2025

Longtemps, l'amortissement en LMNP a été un avantage définitif : les amortissements déduits pendant la location n'étaient pas pris en compte pour calculer la plus-value lors de la vente, imposée selon le régime des particuliers. La loi de finances pour 2025 (loi du 14 février 2025, article 84) a mis fin à cette asymétrie pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits viennent désormais minorer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable. Les règles changent pour l'imposition d'une vente en viager, où la plus-value se calcule sur le prix de vente et la rente entre en partie dans l'impôt.

Plusieurs points tempèrent cette réforme. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer à la plus-value ainsi calculée, ce qui conduit à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; le détail figure sur la page consacrée à la taxation de la plus-value immobilière selon la durée de détention. Seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés, et non ceux restés en report. Les logements situés dans des résidences services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées sont exclus de cette réintégration. Le mobilier, qui n'entre pas dans le prix de l'immeuble, n'est pas concerné.

La réforme ne supprime pas l'intérêt du régime réel : l'économie d'impôt pendant la location reste acquise, et la plus-value réintégrée ne devient taxable qu'en cas de revente avant l'exonération complète. Elle oblige en revanche à tenir un état précis des amortissements effectivement déduits, année par année, pour pouvoir le produire au notaire le jour de la vente.

LMNP ou LMP : ce qui change pour l'amortissement

Le statut LMNP n'est pas acquis une fois pour toutes. Un loueur bascule en LMP (loueur en meublé professionnel) lorsque ses recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer, deux conditions cumulatives rappelées par service-public.gouv.fr. La méthode d'amortissement reste la même dans les deux statuts : base hors terrain, décomposition, durées propres à chaque composant, dotation linéaire.

Ce qui diffère tient au traitement des pertes et de la revente. En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global, et la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, où les amortissements ont toujours été pris en compte. En LMNP, le déficit reste cantonné à l'activité de location meublée et la plus-value suit le régime des particuliers, désormais avec réintégration. Un investisseur LMNP qui multiplie les acquisitions doit donc surveiller ses recettes chaque exercice : le passage en LMP modifie la fiscalité de sortie. La comparaison complète des deux régimes figure sur la page LMP ou LMNP selon le montant des recettes meublées.

Logiciel LMNP, expert-comptable ou déclaration seul

Trois solutions existent pour tenir la comptabilité d'un bien LMNP au réel. Le loueur peut établir seul sa liasse fiscale, à condition de maîtriser la décomposition par composants et le suivi des amortissements reportés. Un logiciel LMNP en ligne guide la saisie, calcule le plan d'amortissement et génère les formulaires, pour un coût annuel généralement modéré. Un expert-comptable, enfin, prend en charge la déclaration complète et répond aux demandes de l'administration fiscale en cas de contrôle ; il apporte surtout un conseil sur la ventilation du bien, le point le plus discuté. Les honoraires, quelle que soit la solution retenue, restent une charge déductible du résultat de la location meublée.

Le choix tient à la complexité du dossier LMNP : un studio loué à l'année avec peu de travaux se gère facilement avec un logiciel, tandis qu'un bien rénové, un meublé de tourisme ou plusieurs logements justifient l'accompagnement d'un professionnel qui connaît la réglementation et les règles d'amortissement LMNP.

Indivision, retraite et revente : les situations particulières

Acheter en indivision ne bloque pas l'amortissement : chaque indivisaire déclare sa quote-part du résultat, et le plan d'amortissement LMNP se tient une seule fois pour le bien. Investir pour préparer sa retraite est l'un des motifs les plus fréquents : l'amortissement neutralise l'impôt pendant la phase de remboursement du prêt, puis les loyers viennent compléter la pension. Avant de vendre, mieux vaut demander un avis sur le délai de détention et le montant des amortissements à réintégrer : quelques mois de plus peuvent changer l'abattement applicable. Enfin, chaque facture de travaux, de peinture ou de mobilier se conserve avec la comptabilité : c'est la pièce qui justifie la valeur amortie en cas de demande de rectification. Les cotisations sociales, elles, ne concernent le loueur que s'il bascule en LMP.

Les erreurs qui coûtent le plus cher en LMNP

Les redressements en location meublée portent rarement sur des montants spectaculaires, mais ils se cumulent sur plusieurs années. Les erreurs récurrentes sont connues de tout conseiller fiable :

• Amortir le sol ou retenir une quote-part foncière sans justification : la valeur amortie est alors surévaluée dès l'ouverture.
• Appliquer une durée unique à tout le bâti au lieu de décomposer : l'administration admet mal un amortissement global sur une durée courte.
• Confondre amélioration et entretien : un chantier de rénovation lourde déduit en une fois au lieu d'être amorti.
• Oublier de commencer l'amortissement à la date de mise en location : un amortissement non pratiqué une année ne se rattrape pas librement les années suivantes, au risque de perdre définitivement une partie de l'avantage.
• Rendre le solde négatif avec l'amortissement au lieu de le différer : la déclaration est alors erronée, alors que l'économie d'impôt paraît identique à court terme.

Un plan d'amortissement LMNP établi dès l'acquisition, avec la ventilation justifiée et la date de mise en location, évite l'essentiel de ces difficultés et facilite le calcul de la plus-value à la sortie.

Amortissement LMNP : réponses aux cas pratiques

Peut-on amortir un bien acheté sans crédit ?

Oui. L'amortissement porte sur la valeur du logement, pas sur son mode de financement. Un achat comptant prive seulement l'investisseur de la déduction des intérêts d'emprunt ; la dotation aux amortissements reste identique.

Peut-on passer au réel en cours de détention ?

Oui. Un loueur au micro-BIC peut opter pour le régime réel pour une année donnée. La base amortissable est alors la valeur d'origine du bien, et les amortissements commencent à la date d'entrée dans le régime réel ; les années passées au micro-BIC ne génèrent pas d'amortissement rattrapable.

Quelle durée d'amortissement retenir pour le mobilier ?

Le mobilier s'amortit généralement sur 5 à 10 ans selon sa nature : durée courte pour l'électroménager et la literie, plus longue pour les meubles massifs. La durée retenue doit rester cohérente avec l'usage réel des équipements.

Les amortissements sont-ils perdus si le résultat est nul ?

Non. La part d'amortissement qui ne peut pas être déduite faute de bénéfice suffisant se reporte sans limitation de durée et s'impute sur les bénéfices des années suivantes de la même activité de location meublée.