Seule une fraction de la rente viagère entre dans l'impôt sur le revenu du vendeur : 30 % s'il a plus de 69 ans au premier versement, selon l'article 158 du Code général des impôts. La fiscalité du viager se joue ensuite sur trois autres terrains : la plus-value calculée sur le prix de vente, les droits de mutation payés par l'acquéreur chez le notaire, puis la taxe foncière et l'IFI une fois l'acte signé.
- Côté vendeur (crédirentier)
- La rente viagère est imposable pour 30 à 70 % de son montant selon l'âge ; le bouquet n'est pas un revenu, il entre dans le prix soumis à la plus-value, sauf résidence principale.
- Côté acheteur (débirentier)
- Droits de mutation sur le bouquet augmenté du capital de la rente, aucune déduction de la rente sur ses revenus, taxe foncière en principe à sa charge dès la signature.
Bouquet et rente : comment le prix d'une vente en viager est formé
Une vente en viager remplace le paiement comptant par deux éléments. Le bouquet est un capital versé le jour de la signature de l'acte de vente ; il est facultatif, mais il figure dans la grande majorité des contrats. La rente viagère est ensuite versée au vendeur, mensuellement ou trimestriellement, jusqu'à son décès. Le vendeur prend le nom de crédirentier, l'acquéreur celui de débirentier.
Pour calculer la rente, le notaire part de la valeur du logement. En viager occupé, le vendeur garde un droit d'usage et d'habitation (ou se réserve l'usufruit) : on retranche alors de la valeur libre la valeur de ce droit, qui dépend de l'âge et de l'espérance de vie du crédirentier. L'acquéreur achète en somme la nue-propriété. En viager libre, le bien est livré vide : l'acheteur peut l'occuper ou le louer immédiatement, et le prix se calcule sur la valeur totale du bien.
Le montant du bouquet, déduit de cette valeur, laisse un capital restant que l'on convertit en rente selon des tables de mortalité et un taux choisi par les parties. Ce capital de la rente compte autant que le bouquet pour l'administration fiscale : c'est la somme des deux qui sert de prix de vente pour la plus-value comme pour les droits de mutation. Le film Le Viager de Pierre Tchernia (1972) a popularisé l'idée d'un pari sur la vie du vendeur ; le droit fiscal, lui, raisonne sur ces deux montants inscrits dans l'acte.
En France, vendre en viager reste une solution utile pour un particulier propriétaire qui veut toucher un complément de ressources sans quitter son logement ; pour l'investisseur, c'est un investissement immobilier à prix décoté dont la rentabilité est fonction de la durée de vie du cédant. Cette transaction n'est pas une simple vente échelonnée : la fiscalité de chaque flux, prise séparément, obéit à ses propres taux et l'aléa sur la durée des versements reste au cœur du contrat.
Quel impôt sur le revenu pour une rente viagère ?
La rente perçue par le vendeur relève de la catégorie des rentes viagères constituées à titre onéreux. Elle n'est pas imposée en totalité : l'article 158, paragraphe 6 du Code général des impôts ne retient qu'une fraction imposable, fixée une fois pour toutes d'après l'âge du crédirentier lors de l'entrée en jouissance de la rente, c'est-à-dire au premier versement. Cette fraction ne change plus ensuite, même quand le vendeur franchit un nouveau seuil d'âge.
| Âge du vendeur au premier versement | Part imposable de la rente | Abattement fiscal équivalent | Case de la déclaration 2042 |
|---|---|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % | 30 % | 1AW |
| 50 à 59 ans | 50 % | 50 % | 1BW |
| 60 à 69 ans | 40 % | 60 % | 1CW |
| 70 ans et plus | 30 % | 70 % | 1DW |
Cette fraction s'ajoute aux autres ressources du foyer et suit le barème progressif. Elle supporte aussi les prélèvements sociaux, établis sur cette même part et non sur la totalité des arrérages. Comme la plupart des cédants ont dépassé 70 ans, seuls 30 % des sommes perçues sont taxés dans la majorité des contrats : c'est le premier atout de la formule pour un retraité qui cherche un complément.
Comment déclarer le viager aux impôts ?
En pratique, le crédirentier n'a pas à établir lui-même la part taxée. Il porte le montant brut des arrérages perçus dans l'année dans la case qui correspond à son âge au premier versement (1AW à 1DW), et l'administration applique la fraction. Le prélèvement à la source s'applique à ces rentes sous forme d'acomptes, comme pour les revenus fonciers. Le bouquet, lui, ne se déclare pas comme un revenu : il a déjà été traité lors de la vente, au titre de la plus-value.
Une rente indexée (les contrats prévoient généralement une revalorisation annuelle) se déclare pour la somme effectivement encaissée. Si le cédant touche également d'autres rentes constituées à des moments différents, chacune va dans sa propre case.
Plus-value : le bouquet et le capital de la rente taxés l'année de la vente
La vente en viager reste une cession immobilière. Si le logement cédé est l'habitation principale du propriétaire au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée ; c'est le cas de la plupart des maisons ou appartements vendus en viager occupé, où le vendeur continue d'habiter chez lui. Pour une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain, le régime des abattements pour durée de détention de la plus-value immobilière s'applique.
Le prix de cession retenu est la somme du bouquet et de la valeur capitalisée de la rente, telle qu'elle figure dans l'acte. Service public le rappelle : la plus-value d'une vente en viager est imposée en totalité l'année de la vente, quelles que soient les modalités de paiement. Le cédant paie donc l'impôt sur des sommes qu'il n'a pas encore touchées ; le notaire prélève la taxe au moment de la signature, sur le capital comptant. Un premier versement trop faible peut ne pas suffire à la couvrir : c'est un point à vérifier avant de fixer la répartition entre comptant et arrérages.
Les taux sont ceux de toute plus-value immobilière, d'après service-public.gouv.fr : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value après abattements, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Une exonération propre aux vendeurs âgés existe aussi : les retraités et les titulaires d'une carte d'invalidité dont le revenu fiscal de référence reste sous un plafond, et qui ne sont pas redevables de l'IFI, ne paient pas de plus-value sur la vente d'un autre logement que leur résidence principale. Le plafond dépend du nombre de parts du foyer.
Acheter en viager : droits de mutation, frais et rente non déductible
Celui qui choisit d'acquérir en viager règle les taxes d'enregistrement comme pour tout achat dans l'ancien. Leur assiette est le prix porté dans l'acte, soit le comptant augmenté du capital représentatif des arrérages, et non uniquement la somme versée le premier jour. Les frais de notaire calculés sur un exemple suivent la même logique : émoluments et taxes sont proportionnels à ce prix d'acquisition total.
Sur le plan de l'impôt sur le revenu, l'achat en viager pour l'acheteur ne crée aucun avantage : la rente versée n'est pas déductible de ses revenus imposables, puisqu'elle représente le paiement d'un capital et non une charge. Elle n'ouvre pas non plus de réduction d'impôt. En viager libre, si l'acquéreur loue le logement, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers ordinaires, et la rente versée ne vient pas en diminution de ces loyers.
Au décès du crédirentier, le débirentier devient plein propriétaire sans rien payer de plus : la fin des versements et de l'occupation n'est ni une ressource taxée ni une donation. Une limite civile existe toutefois : l'article 1975 du Code civil prive d'effet le contrat lorsque le cédant, atteint d'une maladie au jour de la vente, en meurt dans les 20 jours. Lors d'une revente ultérieure, la plus-value de l'acheteur se mesure à partir de son propre prix d'acquisition, comptant et capital des arrérages compris, et il bénéficie des mêmes abattements que tout propriétaire.
Qui paie les impôts en viager une fois l'acte signé ?
La répartition des taxes locales et des charges dépend du type de droit conservé par le vendeur et des clauses du contrat de vente. Le tableau suivant reprend la règle par défaut ; le contrat peut la modifier sur plusieurs points.
| Taxe ou charge | Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation | Viager avec réserve d'usufruit | Viager libre |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | Acquéreur, sauf clause contraire | Vendeur usufruitier | Acquéreur |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | Souvent remboursée par l'occupant | Vendeur usufruitier | Occupant ou locataire |
| Gros travaux | Acquéreur | Nu-propriétaire (acquéreur) | Acquéreur |
| Entretien courant, charges locatives | Vendeur occupant | Vendeur usufruitier | Acquéreur ou son locataire |
La taxe foncière et ses exonérations est due par le propriétaire au 1er janvier ; en viager occupé avec droit d'usage, c'est l'acheteur qui la reçoit, et une clause peut la mettre à la charge du crédirentier. Avec une réserve d'usufruit, la loi la fait peser sur l'usufruitier, donc sur le vendeur. La taxe d'habitation sur la résidence principale a disparu ; elle ne concerne plus que les résidences secondaires, et c'est alors l'occupant au 1er janvier qui la paie. L'enlèvement des ordures ménagères suit la taxe foncière, mais le contrat la fait en général rembourser par celui qui occupe le logement.
IFI : comment le bien vendu en viager est réparti
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le principe veut que le titulaire d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation déclare la valeur du bien en pleine propriété. L'article 968 du Code général des impôts prévoit une exception pour la vente d'un bien dont le vendeur se réserve l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation, quand l'acheteur n'est pas un proche : chacun déclare alors sa part, selon le barème fiscal de l'usufruit de l'article 669, qui dépend de l'âge du vendeur.
Le crédirentier ne mentionne donc plus que la valeur de son droit d'occupation, et l'acheteur la valeur de la nue-propriété. Pour le cédant, le viager fait ainsi baisser l'assiette de cet impôt, tandis que les sommes perçues (comptant placé, arrérages épargnés) peuvent sortir du champ de l'impôt si elles ne sont pas réinvesties dans l'immobilier. Le détail du seuil et des biens concernés figure sur notre page consacrée à l'impôt sur la fortune immobilière.
Viager et transmission : ce que gagnent les enfants et l'investisseur
Pour une personne âgée sans enfant ou dont les héritiers ne souhaitent pas reprendre le logement, la vente d'une maison occupée en viager est souvent la formule la plus avantageuse : elle transforme un patrimoine immobile en ressources régulières, sans frais de gestion ni travaux de réparation lourds à financer, puisque les gros travaux reviennent à l'acheteur. Les enfants héritent ensuite d'un capital (le comptant placé, les sommes épargnées) plutôt que d'un bien, ce qui simplifie la succession.
Côté investissement, une étude de la transaction par un expert du viager permet de comparer le taux de rendement implicite avec celui d'un achat locatif classique. Le moyen le plus sûr d'obtenir une information fiable reste la demande d'une simulation au notaire : il dispose des barèmes de mortalité et chiffre la fiscalité propre à chaque particulier, une situation unique qui ne se résume pas à une moyenne nationale.
Avantages et risques fiscaux du viager
Le viager garde une fiscalité favorable au vendeur, mais elle tient à des conditions précises. Les avantages fiscaux tiennent en trois points :
- des arrérages taxés sur 30 % seulement pour un cédant de plus de 69 ans au premier paiement ;
- une plus-value exonérée pour l'habitation principale, ce qui couvre la plupart des ventes en viager occupé ;
- une base d'IFI réduite à la valeur de l'occupation conservée.
Les risques fiscaux tiennent surtout au montage. Un prix trop bas, une rente dérisoire ou une vente à un proche peuvent conduire l'administration à requalifier l'opération en donation déguisée, avec des droits calculés comme une succession sur le bien immobilier. L'aléa doit être réel : un viager signé avec un crédirentier dont l'espérance de vie est très courte, ou une rente inférieure aux revenus que le bien procure, fait perdre cet aléa. Côté vendeur, la plus-value d'un logement qui n'est pas sa résidence principale est due en une fois sur un prix qu'il ne touchera qu'au fil des années. Un notaire chiffre ces paramètres avant la signature ; la valeur d'acquisition, l'âge du vendeur et la part du bouquet décident de l'imposition finale.
Viager et impôts : les points qui reviennent
Le bouquet est-il imposable pour le vendeur ?
Le capital versé à la signature ne se porte pas sur la déclaration annuelle. Il fait partie du prix de vente : exonéré si le logement cédé est l'habitation principale, soumis à la plus-value immobilière dans les autres cas, avec la valeur capitalisée des arrérages.
Le taux d'imposition de la rente change-t-il avec l'âge ?
La fraction imposable est fixée d'après l'âge du vendeur au premier versement de la rente et ne bouge plus ensuite. Un vendeur qui commence à percevoir sa rente à 68 ans reste imposé sur 40 % de son montant toute sa vie.
L'acquéreur peut-il déduire la rente qu'il verse ?
La rente versée n'est déductible ni du revenu global ni des revenus fonciers de l'acheteur. Elle représente le paiement du prix du logement, échelonné dans le temps, et non une charge.
