Louer un meublé de tourisme : abattements, régime réel et déclaration

L'impôt location saisonnière taxe les revenus d'un meublé de tourisme dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : depuis la loi Le Meur, une location touristique non classée n'a plus droit qu'à 30 % d'abattement micro-BIC sous 15 000 € encaissés, contre 50 % sous 83 600 € pour un meublé étoilé en 2026. Régime réel, revenus locatifs à déclarer et prélèvements sociaux complètent le calcul.

Quel impôt s'applique aux revenus d'une location saisonnière ?

Un logement meublé proposé à une clientèle de passage, à la nuitée ou à la semaine, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. La différence n'est pas qu'une affaire de vocabulaire : la location nue suit le micro-foncier ou le réel foncier, tandis que la location meublée suit le micro-BIC ou le réel BIC, avec ses propres plafonds, ses abattements et la possibilité d'amortir le bien. Le code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, et proposé à un client donné pour 90 jours consécutifs au plus.

Le bénéfice tiré de cette activité s'ajoute aux autres revenus du foyer fiscal et entre dans le revenu global soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il supporte en plus les prélèvements sociaux, sauf lorsque le loueur cotise déjà au régime social des indépendants. La plupart des propriétaires exercent sous le statut de loueur en meublé non professionnel, le statut LMNP et ses obligations fiscales, qui reste la situation de droit commun tant que les recettes restent modestes par rapport aux autres revenus du foyer.

Le traitement fiscal ne dépend donc pas seulement du montant encaissé. Trois questions se posent dans l'ordre : le logement est-il un meublé de tourisme étoilé, un meublé sans étoile, une chambre d'hôtes ou une location meublée classique de longue durée ? Les recettes dépassent-elles le plafond du micro-BIC propre à ce type de location ? Les frais et charges réellement supportés dépassent-ils l'abattement forfaitaire pour frais ? Les réponses fixent le revenu net imposable, puis l'imposition finale.

Ce que la loi Le Meur a changé pour les meublés de tourisme

Le texte du 19 novembre 2024, porté par la députée Annaïg Le Meur, a réduit l'avantage fiscal dont bénéficiaient les meublés de tourisme par rapport à la location meublée de longue durée. Avant elle, un meublé de tourisme étoilé profitait d'une déduction de 71 %, et un logement sans étoile de 50 %. Le législateur a jugé que cet écart poussait les propriétaires à retirer des logements du parc loué à l'année dans les zones tendues, et il l'a refermé à partir de l'imposition des revenus perçus en 2025.

Le changement le plus brutal touche les meublés non classés : leur déduction tombe à 30 % et le micro-BIC ne leur est plus ouvert qu'en dessous de 15 000 € de recettes annuelles. Un propriétaire qui proposait un appartement non classé sur Airbnb et encaissait davantage bascule automatiquement au réel. Les meublés étoilés et les chambres d'hôtes gardent une réfaction de 50 %, aligné sur celui de la location meublée classique, avec un plafond identique.

La réforme ne s'arrête pas à la fiscalité. Elle généralise l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme, permet aux maires d'abaisser à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale, et soumet progressivement les nouveaux meublés de tourisme aux exigences de performance énergétique du DPE, comme les logements loués à l'année. Elle facilite aussi l'interdiction de la location touristique dans les règlements de copropriété. Pour le propriétaire, la mise en location d'un logement de vacances suppose désormais de vérifier les règles locales autant que celles du code général des impôts.

Micro-BIC : abattements et plafonds selon le type de location

Le micro-BIC est le régime par défaut des loueurs dont les recettes restent sous le plafond prévu pour leur type de location. Le bénéfice imposable y est égal aux recettes encaissées, diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais qui est censé couvrir toutes les charges : entretien, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt et amortissement. Aucune charge réelle ne se déduit en plus. Selon la fiche du service public consultée en octobre 2026, les plafonds des revenus 2025 étaient de 77 700 € pour la location meublée classique et les meublés étoilés, et passent à 83 600 € pour 2026, celui des meublés sans étoile restant fixé à 15 000 €.

En pratique, prenons un exemple chiffré à partir des seuls barèmes officiels. Un studio sans étoile rapporte 12 000 € sur l'année : le revenu imposable retenu est de 8 400 €, après l'abattement de 30 %. Étoilé, ce studio n'aurait porté que 6 000 € sur la 2042-C-PRO. La différence de 2 400 € de base imposable se répercute au taux marginal du foyer, puis aux prélèvements sociaux. C'est pourquoi la démarche de classement, longtemps négligée, est redevenue un levier fiscal à part entière.

Le plafond s'apprécie sur les recettes de l'année civile, pour l'ensemble des locations meublées du foyer relevant du même seuil. Le dépasser ne fait pas perdre le micro-BIC l'année même : le réel s'applique lorsque le seuil est franchi deux années consécutives, selon la règle générale des micro-entreprises. Un dépassement isolé, lié à une saison exceptionnelle, laisse donc le temps de préparer le passage au réel.

Obtenir le classement d'un meublé de tourisme

Le classement est une démarche volontaire, distincte de la déclaration en mairie. Le propriétaire fait visiter le logement par un organisme accrédité, qui vérifie une grille de critères portant sur la surface, les équipements, l'accessibilité, les services et le confort. Le meublé reçoit de une à cinq étoiles, pour une durée de cinq ans. La visite est payante, et le coût varie selon l'organisme et la surface du logement ; il se rentabilise vite dès que les recettes dépassent quelques milliers d'euros par an, puisque la déduction passe de 30 % à 50 %.

Le classement apporte d'autres avantages que fiscaux : il rassure les voyageurs, il permet dans certaines villes de bénéficier d'un tarif de taxe de séjour propre à la catégorie, et il ouvre l'accès au plafond plus élevé du micro-BIC. Il impose en contrepartie de maintenir le logement au niveau de la grille pendant toute la durée du classement. Un logement qui perd ses équipements ou se dégrade peut être déclassé lors du renouvellement.

Le régime réel : déduire ses charges et amortir le bien

Le réel BIC s'applique d'office dès que les plafonds du micro-BIC sont dépassés, et sur option en dessous. Le loueur y déclare ses recettes, puis déduit ses charges pour leur montant réel : intérêts de l'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de copropriété non récupérés, frais de gestion locative ou de conciergerie, commissions des plateformes, ménage, linge, électricité, abonnement internet, petits travaux d'entretien et frais d'expert-comptable. Il amortit surtout le bien immobilier, hors terrain, et le mobilier, ce qui crée une charge comptable sans décaissement.

L'amortissement est la raison pour laquelle la location meublée au réel aboutit souvent à un bénéfice fiscal proche de zéro pendant de nombreuses années. Il ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée. Les modalités de calcul (répartition par composants, durées retenues, valeur du terrain à exclure) sont détaillées dans notre explication de l'amortissement LMNP composant par composant. La loi de finances pour 2025 a cependant prévu que les amortissements déduits soient réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, ce qui réduit l'intérêt du dispositif pour un propriétaire qui revend vite.

Le réel impose une comptabilité commerciale et le dépôt d'une liasse fiscale, la déclaration 2031 et ses annexes 2033, par voie dématérialisée, en général au début du mois de mai. Beaucoup de loueurs passent par un expert-comptable ou par un centre de gestion en ligne, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. L'option pour le réel, lorsqu'elle est prise volontairement, se fait sur la déclaration de l'année concernée et vaut tant qu'elle n'est pas dénoncée.

Micro-BIC ou réel : comparer avant de choisir

Le choix se tranche en comparant la déduction forfaitaire aux charges réelles augmentées de l'amortissement. Pour un logement sans étoile, les 30 % forfaitaires restent presque toujours inférieurs aux charges réelles d'un bien acheté à crédit : le régime réel est alors avantageux. Pour un logement étoilé détenu sans emprunt, avec peu de frais, la réfaction de moitié peut suffire et éviter le coût d'une comptabilité. La comparaison se refait chaque année, car les charges et les recettes évoluent.

Prélèvements sociaux et cotisations : ce qui s'ajoute à l'impôt

Le bénéfice de la location saisonnière d'un loueur non professionnel est un revenu du patrimoine : il supporte les prélèvements sociaux en plus de l'impôt sur le revenu. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté leur taux global à 18,6 % pour la plupart des revenus du patrimoine, les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l'assurance vie restant à 17,2 %. Le revenu d'une location meublée, qui n'est pas un revenu foncier, se trouve donc du côté du taux relevé. Une partie de la CSG est déductible du revenu global de l'année suivante.

Les cotisations prennent le relais passé un certain montant. Le loueur de meublé de tourisme dont les recettes annuelles dépassent 23 000 € doit s'affilier à la sécurité sociale des indépendants (ou opter, sous conditions, pour le salariat de la sécurité sociale), alors qu'il reste loueur non professionnel au sens fiscal. Il verse alors des contributions à l'Urssaf sur son résultat, à la place des prélèvements sociaux. En dessous de ce seuil, rien n'est dû à l'Urssaf, ce que rappelle la fiche du service public.

Le statut de loueur professionnel suppose deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. Il change le traitement des déficits, imputables sur le revenu global, et celui des plus-values, qui relèvent du régime professionnel. Les conséquences d'un basculement sont décrites dans notre comparatif de la frontière entre LMP et LMNP selon les recettes, à lire avant de développer une activité de plusieurs logements.

Certains micro-entrepreneurs peuvent opter pour le versement libératoire de l'impôt sur le revenu, qui remplace le barème progressif par un pourcentage des recettes, si le revenu fiscal de référence du foyer reste sous un plafond. L'option n'est ouverte qu'aux loueurs affiliés au régime micro-social, donc dans les faits à ceux qui dépassent 23 000 € de recettes ; elle se demande auprès de l'Urssaf et se compare au calcul classique avant d'être retenue.

Comment déclarer les revenus d'une location saisonnière ?

La déclaration commence avant la première nuitée. Le loueur immatricule son activité de location meublée auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, géré par l'INPI, au moyen du formulaire en ligne de création d'activité ; il reçoit en retour un numéro SIRET, gratuit, qui l'identifie auprès de l'administration fiscale. Cette formalité doit être faite dans les quinze jours suivant le lancement de l'activité. Elle permet aussi de choisir dès le départ le réel si le micro-BIC n'est pas adapté.

Chaque printemps, les revenus de l'année précédente se déclarent avec la déclaration de revenus. Au micro-BIC, le loueur reporte le montant brut des recettes sur la déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées (formulaire 2042-C-PRO), dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, en distinguant les meublés de tourisme classés des meublés non classés : c'est cette distinction qui commande l'abattement appliqué automatiquement. Au régime réel, il déclare d'abord sa liasse 2031, puis reporte le résultat sur la 2042-C-PRO.

Les plateformes de réservation transmettent chaque année à l'administration fiscale le montant des recettes perçues par leurs loueurs, une obligation en vigueur depuis 2020 et renforcée par la directive européenne DAC7. Le fisc connaît donc les chiffres du propriétaire. Déclarer l'intégralité des recettes, y compris celles d'un site peu utilisé ou d'une location en direct, évite un redressement assorti d'intérêts de retard et de majorations, qui atteignent 40 % en cas de manquement délibéré et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?

La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 120 jours par an au plus, en dehors des cas de force majeure, de raisons professionnelles ou de santé. Depuis la loi Le Meur, les municipalités peuvent abaisser cette limite jusqu'à 90 jours. Passé ce seuil, le logement n'est plus un domicile mis en location occasionnellement, et sa location relève des règles applicables aux résidences secondaires, avec, dans les grandes villes, une autorisation de changement d'usage.

Faut-il déclarer son meublé en mairie ?

Oui. Tout meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie de la commune où il se trouve, par le formulaire cerfa n° 14004 ou par le téléservice de la commune. Dans les communes qui ont mis en place la procédure d'enregistrement, la déclaration donne un numéro de treize caractères qui doit figurer sur chaque annonce, y compris sur les plateformes. La réforme de 2024 généralise cette procédure par un téléservice national. Les sanctions prévues pour une absence de déclaration ou un changement d'usage non autorisé sont des amendes civiles prononcées par le juge.

Une chambre louée chez soi est-elle imposable ?

Les recettes tirées de la location d'une ou plusieurs chambres de sa résidence principale à des touristes sont exonérées d'impôt lorsqu'elles ne dépassent pas 760 € par an, d'après le service public. Au-delà, elles se déclarent selon le régime des chambres d'hôtes ou des meublés. Les conditions propres à ce cas, notamment le loyer raisonnable exigé pour une location de longue durée, sont expliquées dans notre page pour louer une chambre chez soi sans être imposé.

Airbnb, TVA et services para-hôteliers : les cas particuliers

La plupart des propriétaires louent par Airbnb ou une plateforme équivalente. Le nom de l'intermédiaire ne change rien à la fiscalité : le total des sommes perçues sur l'année, frais de ménage facturés au voyageur compris, constitue le chiffre d'affaires à reporter, avant déduction de la commission prélevée. Le relevé annuel que la plateforme adresse à chaque hôte en janvier est une information utile pour remplir le formulaire, mais il ne dispense pas de vérifier les montants versés hors plateforme, par virement ou en espèces, lors d'une réservation en direct ou d'une annonce publiée sur un autre site.

La TVA reste en principe hors champ : la location meublée à usage d'habitation en est exonérée. L'exception vise le loueur qui fournit, en plus du logement, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières prévues par le code général des impôts (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle) dans des conditions proches de celles d'un hôtel. L'activité devient alors une prestation d'hébergement soumise à la TVA, sous réserve de la franchise en base, dont le seuil applicable à l'hébergement est de 85 000 € de chiffre d'affaires.

Un particulier qui débute peut s'appuyer sur plusieurs outils publics : la rubrique consacrée à la location meublée sur impots.gouv, son espace particulier pour poser une question écrite par messagerie, et le simulateur de l'administration pour estimer l'imposition annuelle. Pour un patrimoine de plusieurs logements, l'avis d'un comptable ou d'un conseiller fiscal aide à bâtir un plan d'amortissement et à choisir la formule la plus favorable ; une demande de rescrit, prévue à l'article L80 B du livre des procédures fiscales, permet aussi d'obtenir une position écrite de l'administration sur une situation précise.

Côté statut, la frontière entre LMP et LMNP dépend du total des encaissements de toutes les locations meublées du foyer, saisonnières et à l'année réunies. Un investisseur locatif qui ajoute un deuxième ou un troisième logement touristique doit donc refaire le calcul à chaque acquisition, faute de quoi il peut devenir LMP sans l'avoir anticipé et voir l'ensemble de son résultat soumis aux charges des indépendants. Le passage au statut LMP n'a rien d'une sanction, mais il se prépare : affiliation, comptabilité, traitement des plus-values.

Pour déterminer sa situation, mieux vaut constituer chaque année un dossier simple : relevés des sites de réservation, factures, tableau des nuitées, titre de propriété et contrat de prêt. Ce classeur sert à consulter rapidement l'évolution des encaissements, à indiquer les bons montants au fisc et à répondre sans délai à une demande de justificatif. Une offre de courte durée lancée en cours d'année se traite pareillement : le loueur dit LMNP note la date de lancement, la nature des services proposés et le format de l'annonce, autant d'éléments qui fixent le traitement fiscal. Payer le juste montant passe d'abord par cette source documentaire, bien plus que par une optimisation trouvée sur les réseaux sociaux.

Taxe de séjour, CFE et taxe d'habitation : les impôts locaux du loueur

La taxe de séjour n'est pas un impôt du propriétaire : elle est payée par les voyageurs, par personne et par nuit, et collectée par le loueur ou directement par le site de réservation, qui la reverse à la mairie. Son montant dépend de la délibération du conseil municipal et, pour les hébergements étoilés, de leur catégorie ; les autres paient un pourcentage du prix de la nuitée, dans une limite fixée par la loi. Le loueur qui encaisse lui-même ses réservations doit tenir un registre et reverser la taxe aux échéances fixées localement.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par les loueurs de meublés, car la location meublée est une activité professionnelle au sens de cet impôt local. Elle est calculée sur la valeur locative du logement, avec un minimum voté par le conseil municipal. La location d'une partie de son logement personnel bénéficie d'une exonération de droit, et chaque collectivité locale peuvent exonérer par délibération les meublés de tourisme classés et les gîtes ruraux. La première année d'activité est exonérée, et la base est réduite de moitié la deuxième année. Un formulaire déclaratif 1447-C est attendu l'année qui suit le début de la location.

La taxe d'habitation, supprimée pour les résidences principales, subsiste pour les résidences secondaires. Un logement de vacances que le propriétaire occupe une partie de l'année et loue le reste du temps reste généralement soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée dans les zones tendues. Un meublé occupé par des vacanciers toute l'année, sans occupation personnelle et soumis à la CFE, relève en principe de cette dernière. La taxe foncière, enfin, reste due par le propriétaire dans tous les cas, et elle est déductible au régime réel.

Réduire légalement l'impôt de sa location touristique

Le premier levier est le classement du meublé, qui fait passer la part forfaitaire de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 83 600 €. Le deuxième est l'option pour le régime réel lorsque les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement dépassent le forfait : pour un bien acheté récemment, c'est souvent la solution qui aboutit au revenu imposable le plus bas, parfois nul. Le troisième levier est l'organisation de l'activité : la répartition des recettes entre membres du foyer ne change rien, mais l'ordre des travaux, la date d'achat du mobilier et le choix des durées d'amortissement pèsent sur le résultat de chaque année.

Un propriétaire qui hésite entre location touristique et location à l'année doit aussi intégrer les contraintes non fiscales : temps de gestion, frais de ménage et de linge, commissions d'intermédiaire, taux d'occupation incertain, risque de quotas ou d'interdiction décidés par la mairie ou la copropriété. Le bail meublé à l'année, encadré par le texte de 1989, apporte un loyer régulier et une déduction forfaitaire identique de 50 % au micro-BIC. Depuis 2025, l'écart fiscal entre les deux formules s'est réduit pour les logements étoilés et s'est inversé pour les autres.

Avant toute mise en location, quatre vérifications évitent les mauvaises surprises : le règlement de copropriété autorise-t-il la location touristique ? La ville impose-t-elle un enregistrement, une autorisation préalable ou un quota ? Le diagnostic de performance énergétique du logement satisfait-il les exigences applicables aux nouveaux meublés de tourisme ? Les recettes prévisibles restent-elles sous les seuils du micro-BIC et des cotisations sociales ? Une réponse négative à l'une d'elles change le calcul de rentabilité avant même de parler d'imposition.

Les montants et les seuils cités dans cette page proviennent de la fiche du service public consultée en octobre 2026. Ils évoluent avec chaque loi de finances : avant de remplir une déclaration, une vérification sur le site de l'administration fiscale ou auprès du service des impôts des particuliers reste la meilleure garantie.