Impôt sur les revenus locatifs : régimes, calcul et déclaration

L'impôt sur les revenus locatifs est la somme de deux prélèvements : l'impôt sur le revenu, calculé au barème progressif de votre foyer fiscal, et les prélèvements sociaux. Le montant imposable dépend du type de location (nue ou meublée) et du régime fiscal choisi : micro-foncier, micro-BIC ou régime réel, chacun avec sa déduction forfaitaire ou ses charges déductibles.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en France ?

Les loyers que vous percevez ne sont pas taxés à part : ils s'ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus d'activité) et l'ensemble passe au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu locatif imposable n'est jamais le loyer brut encaissé, mais un revenu net, obtenu après un abattement forfaitaire ou après déduction des charges réelles. C'est ce revenu net qui alourdit votre revenu global et donc votre impôt.

Deux catégories fiscales coexistent, et le code général des impôts les traite de façon très différente :

• la location nue (logement vide, sans mobilier suffisant pour y vivre) relève des revenus fonciers ;
• la location meublée (logement équipé du mobilier listé par décret) relève des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC, même lorsque le loueur est un particulier.

À ces deux catégories s'ajoute toujours la même charge : les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % sur le revenu foncier net comme sur le bénéfice d'une location meublée non professionnelle. Le taux de 18,6 % issu de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers, qui restent à 17,2 %. Les deux prélèvements, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, sont collectés au fil de l'année par acomptes mensuels ou trimestriels depuis le prélèvement à la source, puis régularisés après la déclaration annuelle.

Pour une vue d'ensemble de la catégorie des loyers de location vide, de sa définition à ses régimes, la page consacrée à la définition des revenus fonciers et des biens concernés détaille ce qui entre ou non dans cette catégorie (parkings, terrains, parts de SCPI).

Location nue : quel régime fiscal pour vos revenus fonciers ?

En location vide, le choix se fait entre deux régimes. Le montant des loyers bruts de l'année décide du point de départ, puis votre situation (crédit en cours, travaux prévus) décide de l'intérêt d'opter pour l'un ou l'autre.

Le régime micro-foncier et son abattement forfaitaire

Le micro-foncier s'applique automatiquement lorsque le total des loyers bruts annuels perçus par le foyer ne dépasse pas 15 000 €, selon la fiche de service-public.gouv.fr consultée en octobre 2026. L'administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges : vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Aucune charge réelle ne peut être déduite, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni frais de gestion. Le régime est simple : une seule ligne à remplir sur la déclaration de revenus, sans formulaire annexe. Il est exclu pour certains biens (logements sous dispositif de défiscalisation comme Pinel ou Denormandie, monuments historiques, parts de certaines sociétés). Le fonctionnement, le plafond et les exclusions sont détaillés sur la page du plafond du micro-foncier et ses exclusions.

Le régime réel et la déduction des charges

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers bruts, et il est ouvert sur option en dessous. Il permet de déduire du loyer brut le montant exact des charges payées dans l'année. Le revenu net imposable est alors égal aux recettes moins les charges déductibles. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans : une fois le choix fait, vous ne revenez pas au micro-foncier avant ce délai, même si vos charges baissent. Il est donc utile de simuler les deux régimes sur la durée de l'engagement, en intégrant les travaux prévus et la fin éventuelle de l'emprunt.

Repère pratique : le régime réel devient avantageux dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts, c'est-à-dire l'abattement forfaitaire du micro-foncier. Un emprunt immobilier récent, dont les intérêts sont élevés en début de prêt, fait souvent franchir ce seuil à lui seul.

Quelles charges peuvent être déduites des revenus locatifs ?

Au régime réel des revenus fonciers, la liste des charges déductibles est fixée par le code général des impôts. Une dépense qui n'y figure pas ne se déduit pas, même si elle est liée au logement. Les principales charges admises :

• les intérêts d'emprunt et les frais du prêt (dossier, garantie, assurance emprunteur) ayant servi à acheter, construire ou rénover le bien ;
• les dépenses de réparation et d'entretien, qui maintiennent le logement en état sans le transformer ;
• les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation (isolation, chauffage plus performant, mise aux normes) ;
• la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire ;
• les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
• les frais de gestion et honoraires d'agence ou d'administrateur de biens, plus une déduction forfaitaire de 20 € par local pour les frais de gestion non justifiés ;
• les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction ou d'agrandissement, le prix d'achat du bien, les frais de notaire (sauf intégration au coût d'acquisition en meublé), et toute dépense remboursée par le locataire. La liste complète et ses cas limites figure sur notre page des charges déductibles ligne par ligne.

Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier

Si les charges déductibles, hors intérêts d'emprunt, excèdent les loyers perçus, le résultat est un déficit foncier. Il s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A à D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (source : service-public.gouv.fr). La fraction du déficit qui excède cette limite, et celle qui provient des intérêts d'emprunt, s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Condition : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sinon l'avantage est repris.

Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?

Les loyers d'une location meublée sont des recettes commerciales. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est dans ce cas tant que ses recettes annuelles restent sous 23 000 € ou qu'elles ne dépassent pas les autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux critères, le statut devient professionnel (LMP), avec d'autres règles de déficit et de plus-value.

Le micro-BIC

Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, à condition de ne pas dépasser un plafond. Selon la fiche de service-public.gouv.fr consultée en octobre 2026 :

• meublé de longue durée et meublé de tourisme classé : plafond de 83 600 € de recettes, abattement de 50 % ;
• meublé de tourisme non classé : plafond de 15 000 € de recettes, abattement de 30 %, depuis la loi Le Meur.

Le meublé de tourisme non classé est donc aligné sur le micro-foncier. Les règles propres aux locations de courte durée sont détaillées sur la page sur l'impôt d'une location saisonnière après la loi Le Meur.

Le régime réel BIC et l'amortissement

Au réel, le loueur meublé déduit ses charges comme en location nue, mais il peut surtout amortir le bien (hors terrain) et le mobilier : une fraction du prix d'achat est déduite chaque année comme une charge. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part non utilisée se reporte sans limite de durée. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers d'un meublé pendant de longues années. En contrepartie, depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente, ce qui augmente l'impôt de sortie. Le calcul de l'amortissement par composant est expliqué sur la page sur le calcul de l'amortissement LMNP.

Comparer les régimes en un coup d'œil

Comment calculer l'impôt sur les revenus locatifs ?

Le calcul de l'impôt se fait en trois temps : déterminer le revenu locatif net, l'ajouter au revenu imposable du foyer, puis appliquer le barème progressif et les prélèvements sociaux.

1. Revenu net : loyers bruts moins l'abattement (régime micro) ou moins les charges réelles (régime réel).
2. Revenu global : le revenu locatif net s'ajoute aux salaires et autres revenus ; le total est divisé par le nombre de parts du foyer fiscal.
3. Barème : l'impôt sur le revenu applique des taux de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % par tranche. Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, les tranches commencent à 11 600 €, 29 579 €, 84 577 € et 181 917 € par part.
4. Prélèvements sociaux : 17,2 % du revenu locatif net, sans tranche ni abattement supplémentaire.

Le coût fiscal d'un euro de revenu imposable est donc, en pratique, votre taux marginal d'imposition augmenté de 17,2 points. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, chaque euro de revenu net locatif coûte environ 47 centimes d'impôt et de prélèvements.

Exemple chiffré au micro-foncier

Prenons un exemple : un propriétaire perçoit 9 600 € de loyers bruts annuels pour un appartement loué vide, et son foyer est dans la tranche marginale à 30 %. Au micro-foncier, le revenu imposable est de 9 600 € × 70 %, soit 6 720 €. L'impôt sur le revenu supplémentaire est d'environ 6 720 € × 30 %, soit 2 016 €, et les prélèvements sociaux de 6 720 € × 17,2 %, soit 1 156 €. Total : environ 3 172 € par an, avant tout effet de seuil si le revenu locatif fait basculer une partie du revenu global au taux supérieur.

Le même exemple au régime réel

Si ce propriétaire paie 2 400 € d'intérêts d'emprunt, 1 100 € de taxe foncière, 300 € d'assurance et 900 € de frais de gestion, ses charges atteignent 4 700 €, soit près de 49 % des loyers. Au régime réel, le revenu foncier net devient 9 600 € moins 4 700 €, soit 4 900 €. L'impôt tombe à environ 1 470 € et les prélèvements sociaux à 843 €, soit environ 2 313 € au total : un gain de près de 860 € par an par rapport au micro-foncier. Ces montants sont des illustrations de calcul ; votre situation réelle dépend de la composition du foyer et des autres revenus.

Comment déclarer les revenus locatifs sur la déclaration annuelle ?

La déclaration des loyers se fait au printemps, en même temps que la déclaration de revenus, sur l'espace particulier du site impots.gouv.fr. La déclaration en ligne est obligatoire dès lors que le logement du déclarant dispose d'un accès internet.

En location nue

• Micro-foncier : le montant brut des loyers perçus se reporte directement en case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement de 30 % est calculé automatiquement.
• Régime réel : il faut remplir le formulaire annexe 2044 (ou 2044-SPE pour certains dispositifs), ligne par ligne : recettes, frais et charges, intérêts. Le résultat se reporte en case 4BA (bénéfice) ou 4BB et 4BC (déficit) de la 2042.

Les cases exactes et les pièges de la 2044 sont repris dans le guide pour remplir la déclaration 2044 sans erreur.

En location meublée

Le loueur meublé déclare ses recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels. Au micro-BIC, il reporte le montant brut des recettes dans la case qui correspond à son type de location ; l'abattement est appliqué par l'administration. Au réel, il dépose une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) avant de reporter le bénéfice ou le déficit sur la 2042-C-PRO. Le loueur doit aussi être immatriculé auprès du guichet unique des formalités d'entreprises, qui lui attribue un numéro SIRET.

Depuis 2023, les propriétaires doivent également tenir à jour la déclaration d'occupation de leurs biens sur l'espace « Gérer mes biens immobiliers » ; elle n'est à refaire qu'en cas de changement de locataire ou d'usage.

Quels leviers pour réduire l'impôt sur ses revenus locatifs ?

Il n'existe pas de moyen légal de ne pas payer d'impôt sur une location bénéficiaire, mais l'investisseur qui veut optimiser la fiscalité de son investissement locatif dispose de plusieurs leviers, à utiliser en fonction de sa situation personnelle et des travaux envisagés :

• choisir le bon régime : opter pour le réel dès que les charges dépassent l'abattement forfaitaire, ou rester au micro quand le bien est payé et peu chargé ;
• créer un déficit foncier par des travaux déductibles, qui réduit le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ou 21 400 € pour une rénovation énergétique ;
• louer meublé au réel, où l'amortissement du bien neutralise souvent le bénéfice pendant des années, en gardant en tête la réintégration à la revente ;
• conventionner le logement avec l'Anah (Loc'Avantages) en échange d'une réduction d'impôt calculée sur les loyers ;
• investir via un dispositif encore ouvert, comme le Denormandie dans l'ancien ou le dispositif Jeanbrun pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ; le Pinel est fermé aux achats depuis le 1er janvier 2025.

Chaque levier a ses exigences : engagement de location, loyer encadré, ressources du locataire. Un levier pertinent dépend de votre taux marginal, de la présence d'un emprunt et de l'horizon de détention du bien.

Revenus locatifs perçus par une SCI ou des parts de SCPI

Un investisseur ne détient pas toujours le logement en direct. Lorsqu'il passe par une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu, la société est dite transparente : chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de ses droits dans le capital. La SCI dépose de son côté une déclaration 2072 qui détaille les recettes et les charges, et la quote-part de chacun figure ensuite sur sa propre 2044. Si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, la logique change entièrement : la société paie elle-même l'impôt sur son bénéfice, peut amortir l'immeuble, et l'associé n'est imposé qu'au moment où il perçoit des dividendes. Ce choix engage la gestion du patrimoine sur le long terme et pèse lourd à la revente ; le comparatif se trouve sur la page consacrée à la SCI à l'IR ou à l'IS.

Les parts de SCPI suivent la règle de la société transparente : les revenus distribués par une SCPI qui loue des immeubles en France sont des revenus fonciers, déclarés par l'associé. Le micro-foncier reste applicable si l'épargnant détient aussi un logement loué en direct et que l'ensemble ne dépasse pas le plafond ; il est en revanche exclu pour un épargnant qui ne détient que des parts de SCPI sans bien en propre. La part des revenus issue d'immeubles situés à l'étranger obéit à des conventions fiscales spécifiques, avec un crédit d'impôt ou une exonération selon le pays.

Obligations du bailleur et recours à un expert-comptable

Louer un bien, c'est aussi accepter des obligations déclaratives qui dépassent la seule déclaration annuelle. Le propriétaire doit conserver les justificatifs de chaque dépense déduite (factures de travaux, avis de taxe foncière, tableau d'amortissement du prêt, relevés de gestion locative) pendant au moins trois ans après l'année d'imposition, période pendant laquelle l'administration peut exercer son droit de reprise. Une charge déduite sans pièce justificative peut être réintégrée lors d'un contrôle, avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, majoration.

En location meublée au régime réel, la tenue d'une comptabilité est obligatoire : la liasse fiscale, le plan d'amortissement et le suivi des déficits reportables justifient souvent le recours à un expert-comptable ou un conseiller fiscal, voire à un organisme de gestion agréé. Ce n'est pas une obligation légale, mais une aide utile dès que l'activité locative compte plusieurs biens. Les honoraires de ce conseiller sont eux-mêmes déductibles du résultat. En location nue, la 2044 peut se remplir seul, à condition de bien classer chaque dépense dans la bonne ligne : la distinction entre travaux d'entretien, d'amélioration et de construction est la source d'erreur la plus fréquente, et c'est souvent sur elle que porte une demande d'information de la DGFiP.

Pour une question précise sur votre situation, l'espace particulier d'impots.gouv.fr permet d'écrire par messagerie sécurisée à votre service des impôts, et les fiches de service-public.gouv.fr renvoient vers les articles applicables du code général des impôts.

Ce qui fait varier l'impôt d'un propriétaire bailleur à l'autre

Deux propriétaires qui perçoivent le même loyer peuvent payer un impôt très différent. Les facteurs qui jouent le plus :

• la TMI du contribuable, qui fixe le coût de chaque euro de revenu imposable ;
• le quotient familial, qui change le palier atteint ;
• l'existence d'un crédit immobilier en cours, dont les intérêts ne se déduisent qu'au réel ;
• la nature de la location (nue, meublée longue durée, meublé de tourisme classé ou non) ;
• les travaux réalisés dans l'année et leur qualification (entretien, amélioration ou construction) ;
• l'horizon de détention envisagé, qui compte pour l'impôt de plus-value à la revente.

Avant de trancher, il vaut mieux comparer sur trois ans le revenu net imposable et le total impôt plus prélèvements sociaux de chaque option, plutôt que de raisonner sur la seule année en cours.

Revenus locatifs imposables : les points qui reviennent le plus

Faut-il déclarer des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € ?

Oui, tout loyer perçu se déclare, quel que soit son montant. Le seuil de 15 000 € ne crée pas d'exonération : il fixe seulement l'accès au micro-foncier et à son abattement forfaitaire de 30 %.

Quel est le taux d'imposition des revenus locatifs ?

Il n'existe pas de taux unique. Le revenu locatif net est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (de 0 % à 45 % selon la tranche du foyer), auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges. Pour déduire les intérêts d'emprunt, il faut opter pour le régime réel, avec un engagement de trois ans.

Une chambre louée chez soi est-elle imposée ?

La location ou sous-location d'une pièce de sa résidence principale peut être exonérée si elle constitue la résidence principale du locataire et si le loyer reste sous un plafond annuel fixé par l'administration. Les conditions sont reprises sur la page consacrée à la location d'une chambre chez l'habitant.