Déclarer les loyers d'une location nue : régime, formulaire 2044 et cases

Les revenus fonciers d'une location nue se déclarent chaque printemps sur le site impots.gouv. En régime micro-foncier, le revenu brut foncier tient sur une ligne de la déclaration 2042 ; au régime réel, la déclaration des revenus fonciers passe par le formulaire n°2044 (cerfa), qui calcule le revenu foncier net de chaque bien immobilier avant son report sur la déclaration de revenus du foyer.

Revenus fonciers : ce que l'administration fiscale range dans cette catégorie

Les revenus fonciers regroupent les sommes tirées de la location d'un bien immobilier non meublé. Il s'agit d'abord des loyers d'un logement loué vide, mais aussi de la location de locaux professionnels ou commerciaux nus, de parkings, de terrains, de droits d'affichage, et des revenus distribués par les parts de SCPI. Le point commun : le propriétaire met un bien à disposition sans fournir le mobilier nécessaire pour y vivre. La redevance versée pour une antenne-relais ou un panneau publicitaire sur un terrain relève aussi de cette catégorie, tout comme les revenus d'un investissement immobilier détenu en direct dans le patrimoine privé.

La frontière avec la location meublée est la première source d'erreur. Un logement loué équipé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et se déclare sur d'autres cases, avec d'autres règles d'amortissement : la fiscalité de la location meublée obéit à un régime propre. Les revenus commerciaux BIC n'entrent donc jamais dans le formulaire 2044, même quand le même propriétaire possède aussi un appartement loué vide.

Le revenu imposable n'est pas le total des loyers encaissés. L'administration taxe un revenu foncier net, obtenu en retirant des recettes brutes soit un abattement forfaitaire, soit les charges réelles. Ce résultat s'ajoute au revenu global du foyer fiscal, il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis aux prélèvements sociaux. La règle générale est fixée par le Code général des impôts et commentée par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) dans sa documentation publique, gratuite et consultable par tout contribuable. Une vue d'ensemble de la catégorie figure sur la page consacrée à la définition et l'imposition des revenus fonciers.

Micro-foncier ou régime réel : choisir avant de déclarer

Les loyers d'une location nue s'imposent soit au micro-foncier, soit au réel. Le choix commande la démarche entière : un régime simplifié avec une ligne à remplir, ou une déclaration détaillée avec le formulaire n°2044.

Le micro-foncier, appliqué de plein droit

Le régime micro s'applique automatiquement lorsque le montant brut des loyers du foyer ne dépasse pas 15 000 € sur l'année, charges refacturées au locataire non comprises. Le propriétaire déclare ses recettes brutes et l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges. Aucune charge réelle ne se déduit en plus, aucun déficit ne peut naître. Les conditions et le plafond sont détaillés dans la page sur le plafond et l'abattement du micro-foncier.

Le micro est exclu pour certains biens : logements placés sous un dispositif fiscal qui impose le réel (Pinel, Denormandie, déduction spécifique de type Cosse ou Borloo), monuments historiques, parts de sociétés immobilières non transparentes. Dans ces cas, le régime réel s'impose même sous le seuil.

Le régime réel, obligatoire ou choisi

Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel est obligatoire. Sous ce seuil, le propriétaire peut l'adopter par option : il lui suffit de déposer une déclaration 2044. L'option vaut pour trois ans et se renouvelle tacitement. Elle devient intéressante dès que les charges dépassent 30 % des loyers : intérêts d'un emprunt récent, gros travaux d'entretien, taxe foncière élevée. Le contribuable qui opte pour le réel sous le seuil ne peut pas revenir au micro avant la fin de la période triennale ; celui qui opte en pleine année de travaux doit donc vérifier que l'investissement immobilier générera encore des charges les deux années suivantes.

Déclarer ses revenus fonciers en 2026 : le calendrier et l'espace personnel

La déclaration de 2026 porte sur les loyers perçus en 2025. Elle se fait en ligne, dans l'espace personnel du site impots.gouv, au même moment que la déclaration de revenus du foyer. Les dates limites dépendent du département de résidence et sont publiées chaque printemps par l'administration fiscale ; la version papier reste réservée aux foyers qui ne peuvent pas déclarer en ligne.

Dans le parcours en ligne, la rubrique « Revenus fonciers » doit être cochée à l'étape des annexes. En micro-foncier, une seule case apparaît sur la 2042. Au réel, le service ouvre le formulaire 2044 en ligne : chaque ligne se remplit, le résultat se calcule seul et se reporte automatiquement sur les cases de la déclaration principale. Le propriétaire contrôle ensuite les montants reportés avant de signer. La connexion se fait avec le numéro fiscal et le mot de passe de l'espace personnel, ou par FranceConnect ; l'outil en ligne est gratuit et le guide pratique publié par l'administration fiscale accompagne chaque annexe. Le formulaire cerfa reste téléchargeable sur le site public des impôts pour qui veut préparer ses chiffres avant de se connecter.

Les loyers à déclarer sont ceux réellement encaissés pendant l'année civile, et non ceux qui étaient dus. Un loyer de décembre payé en janvier relève de l'année suivante ; un impayé ne se déclare pas tant qu'il n'est pas récupéré. Les dépôts de garantie ne sont pas des recettes, sauf s'ils sont conservés pour couvrir un loyer.

Comment remplir le formulaire n°2044, ligne par ligne

Le formulaire 2044 se présente en colonnes : une par immeuble ou par logement loué. Remplir le formulaire suppose d'avoir réuni, pour chaque bien, les quittances, les relevés du gestionnaire et les factures payées dans l'année.

Les recettes brutes

La ligne 211 reçoit les loyers bruts encaissés, hors charges refacturées au locataire. Les recettes accessoires (subventions de l'Anah, indemnités d'assurance pour loyers impayés, droits d'entrée) se placent ligne 213, les charges payées par le locataire à la place du propriétaire ligne 214 et les charges récupérables non déduites l'année de départ du locataire ligne 215. Le total donne le revenu brut de chaque bien.

Les frais et charges

Viennent ensuite les frais de gestion : ligne 221 pour les frais d'administration réels (agence, gestion locative, syndic), ligne 222 pour le forfait de 20 € par local qui couvre les petits frais de gestion (courrier, déplacements). Les primes d'assurance propriétaire non occupant et la garantie loyers impayés se déclarent ligne 223, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration ligne 224, les charges récupérables non récupérées au départ du locataire ligne 225, les indemnités d'éviction ligne 226, la taxe foncière ligne 227 (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée). Les provisions pour charges de copropriété passent ligne 229, avec leur régularisation l'année suivante ligne 230. La liste complète, poste par poste, figure dans la page sur les charges que l'on peut retirer des loyers.

Les intérêts d'emprunt et le résultat

Les intérêts et frais d'emprunt (assurance du prêt, frais de dossier, garantie) se déclarent ligne 250. Le formulaire distingue ensuite le revenu foncier net de chaque bien, puis les additionne. Si le total est positif, il est reporté case 4BA de la 2042. S'il est négatif, le formulaire répartit le déficit entre les cases 4BB, 4BC et 4BD selon sa nature.

La 2044 spéciale (« 2044 spe ») remplace la version normale pour les logements placés sous un dispositif particulier : déduction spécifique, monuments historiques, biens sous engagement de location dans un dispositif d'incitation. Elle reprend la même logique avec des lignes supplémentaires.

Cas particuliers de la déclaration des revenus fonciers

Faut-il déclarer des revenus fonciers sans aucun loyer perçu ?

Au régime réel, un bien immobilier vacant mais proposé à la location peut générer des charges déductibles et un déficit : il faut alors déposer la 2044. Un logement réservé à l'usage du propriétaire ou laissé vacant sans recherche de locataire ne se déclare pas en revenus fonciers, et ses charges ne se déduisent pas.

Comment déclarer des parts de SCPI ?

La société de gestion envoie chaque année un relevé fiscal avec le montant à reporter. Un porteur de SCPI qui détient aussi un logement loué en direct peut rester au micro-foncier si le total reste sous 15 000 €. Celui qui ne détient que des parts relève aussi du micro dans les mêmes conditions.

Que faire en cas d'erreur sur une déclaration déjà signée ?

La déclaration en ligne se corrige pendant l'été par le service de correction de l'espace personnel, après réception de l'avis d'impôt. Au-delà, une réclamation reste possible jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement.

Un couple déclare-t-il les revenus fonciers séparément ?

Non : les revenus fonciers sont déclarés au niveau du foyer fiscal. Les loyers de tous les biens des membres du foyer s'additionnent pour apprécier le seuil du micro-foncier, même si chaque bien appartient à un seul conjoint.

Exemple de calcul du revenu foncier net au régime réel

Prenons un exemple fictif, à seul titre de mode d'emploi : un appartement loué vide rapporte 9 600 € de loyers encaissés dans l'année. Le propriétaire a payé 900 € de taxe foncière, 250 € d'assurance propriétaire non occupant, 700 € de frais de gestion locative, 1 800 € de travaux d'entretien et 2 100 € d'intérêts d'emprunt. Il ajoute le forfait de 20 € pour un local.

• Revenu brut, ligne 211 : 9 600 €.
• Total des charges et intérêts : 900 + 250 + 700 + 20 + 1 800 + 2 100 = 5 770 €.
• Revenu foncier net, reporté case 4BA : 9 600 - 5 770 = 3 830 €.

En micro-foncier, le même propriétaire aurait déclaré 9 600 € et l'abattement de 30 % aurait laissé 6 720 € imposables. Le réel réduit ici la base de près de 2 900 € : c'est la comparaison à faire avant de cocher l'option, en gardant en tête qu'elle engage pour trois ans.

Déficit foncier : les cases 4BB, 4BC et 4BD

Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an, case 4BC. Ce plafond est doublé à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G vers les classes A à D, payées jusqu'en 2027. L'excédent, ainsi que la fraction liée aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, case 4BB.

Les déficits des années antérieures qui n'ont pas encore été utilisés se déclarent case 4BD. Le formulaire 2044 contient un cadre de suivi pour chaque année d'origine : le tenir à jour évite de perdre un déficit au bout de dix ans. Une condition s'ajoute pour le déficit imputé sur le revenu global : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit, sinon l'avantage est repris. Le mécanisme et les stratégies associées sont détaillés sur la page du plafond du déficit imputable.

Prélèvements sociaux et taux d'imposition : ce que coûte la déclaration

Le revenu foncier net s'ajoute aux salaires, pensions et autres revenus du foyer. Il est soumis au barème progressif : le taux d'imposition marginal du foyer s'applique donc aux derniers euros de loyers. En 2026, les tranches du barème démarrent à 11 600 € de revenu imposable par part pour la tranche à 11 %.

Les revenus fonciers supportent aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, inchangé pour cette catégorie alors que la hausse de 2026 a porté le taux à 18,6 % sur d'autres revenus du patrimoine. Le calcul se fait sur le même revenu net, et une fraction de la CSG est déductible l'année suivante. La répartition entre CSG, CRDS et prélèvement de solidarité est expliquée dans la page sur les prélèvements sociaux appliqués aux loyers.

Depuis le prélèvement à la source, l'impôt sur les revenus fonciers est payé par acomptes mensuels ou trimestriels prélevés sur le compte bancaire. La première déclaration de loyers déclenche ces acomptes à partir de septembre ; un propriétaire qui commence à louer en cours d'année peut les créer lui-même dans l'espace personnel pour éviter un rappel important.

Les justificatifs à conserver après la déclaration

Aucun document n'est joint à la déclaration en ligne, mais l'administration peut demander les pièces pendant trois ans après l'année d'imposition, et plus longtemps quand un déficit est reporté. Chaque montant porté sur le formulaire doit pouvoir être justifié.

• Le bail et les quittances de loyer, ou le relevé annuel de l'agence de gestion locative.
• Les factures de travaux payées dans l'année, au nom du propriétaire, avec la nature des travaux.
• L'avis de taxe foncière et le décompte de charges du syndic, avec la régularisation de l'année suivante.
• Le tableau d'amortissement du prêt et l'attestation annuelle d'intérêts de la banque.
• L'attestation d'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, de garantie loyers impayés.

La distinction entre travaux déductibles et travaux non déductibles concentre la plupart des redressements. Réparer une toiture, remplacer une chaudière ou rénover une salle de bains se déduit ; agrandir, surélever ou transformer un local en logement relève de la construction et ne se déduit pas. Une assurance habitation souscrite par le locataire n'est jamais une charge du propriétaire, pas plus que la taxe d'habitation, qui ne subsiste que sur les résidences secondaires.

Les erreurs qui reviennent dans les déclarations de revenus locatifs

Les contrôles portent souvent sur les mêmes points. Déclarer les loyers dus au lieu des loyers encaissés gonfle le revenu ; oublier les recettes accessoires le minore. Déduire une charge payée par le locataire, comme la taxe d'ordures ménagères refacturée, revient à déduire une somme que le propriétaire n'a pas supportée. Cumuler le forfait de 20 € et des frais réels de même nature est refusé.

Autre piège fréquent : un propriétaire qui loue un studio meublé et un appartement vide additionne les deux loyers dans la 2044. Le studio relève des BIC, sa déclaration est séparée, et le seuil de 15 000 € du micro-foncier ne compte que les locations nues. Enfin, choisir le régime réel pour une seule année de travaux oublie l'engagement de trois ans : les années suivantes, sans charges importantes, l'abattement forfaitaire aurait été plus favorable. Pour situer cette déclaration dans l'ensemble de la fiscalité d'un bailleur, la page sur l'impôt sur les revenus locatifs selon le type de location compare location nue, meublée et saisonnière.

Un particulier qui débute peut s'appuyer sur la notice du formulaire n°2044, publiée chaque année avec les montants à jour, et sur le service d'aide de l'espace personnel. Les cas complexes (indivision, démembrement de propriété, location de locaux commerciaux, SCI) justifient l'avis d'un professionnel avant de déposer la déclaration. Le centre des finances publiques reste joignable par la messagerie sécurisée de l'espace personnel, par téléphone ou sur rendez-vous, pour toute information sur un cas personnel ; ce service public ne facture rien au contribuable.