Avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, le prélèvement forfaitaire unique (PFU, connu sous le nom de flat tax) taxe la plupart des revenus du capital à 31,4 % : 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour le contribuable qui investit dans la pierre, la question utile est ailleurs : quels revenus financiers du patrimoine y sont soumis, lesquels relèvent d'un autre régime fiscal, et quand l'option pour le barème progressif fait payer moins.
- Soumis au PFU
- Dividendes de SCI à l'IS, d'OPCI et de foncières cotées, intérêts de financement participatif immobilier, quote-part financière des SCPI, plus-values sur titres de sociétés immobilières cotées.
- Hors PFU
- Loyers (revenus fonciers), plus-values de cession d'un bien ou de parts de SCPI, bénéfices de location meublée.
- Option possible
- Le barème progressif, sur déclaration, globalement pour tous les revenus du capital de l'année.
Comment fonctionne le prélèvement forfaitaire unique ?
Le prélèvement forfaitaire unique est un mode d'imposition à taux fixe des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values de cession de valeurs mobilières. Créé par la loi de finances pour 2018 et applicable depuis le 1er janvier 2018, il a remplacé l'imposition systématique de ces revenus au barème. Son principe tient en une ligne : un taux unique, quel que soit le niveau de revenu du foyer, au lieu du taux marginal d'imposition qui monte avec les tranches.
Définition pratique pour un particulier : le PFU est une imposition forfaitaire, à taux fixe, calculée sur le montant brut des revenus financiers, sans déduction de frais. Il n'est pas libératoire au moment du versement, puisque la retenue opérée par la banque n'est qu'une avance ; il le devient en pratique à la déclaration, quand le contribuable choisit de le conserver. Les revenus concernés figurent déjà, pré-remplis, sur la déclaration annuelle à partir de l'imprimé fiscal unique (IFU) envoyé par chaque établissement financier.
Le taux global de 31,4 % se décompose en deux parts. La première, 12,8 %, correspond à l'impôt sur le revenu. La seconde, 18,6 %, regroupe les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité), relevés par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Avant cette hausse, le PFU s'élevait à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Certains produits gardent ce taux de 17,2 % : les contrats d'assurance vie, l'épargne logement (PEL et CEL), mais aussi les revenus fonciers et les plus-values immobilières, qui ne passent de toute façon pas par le PFU.
Le mécanisme se déroule en deux temps. L'établissement payeur (banque, plateforme, société distributrice) retient à la source un prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % et les prélèvements sociaux. Ce versement est un acompte : l'année suivante, la déclaration de revenus liquide l'impôt définitif, et l'acompte s'impute sur l'impôt dû. Si le foyer garde le PFU, le compte est généralement soldé ; s'il opte pour le barème, l'acompte vient en déduction de l'impôt calculé au barème, et l'excédent éventuel est remboursé.
Un foyer modeste peut demander à ne pas subir l'acompte. La dispense vise les foyers dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple soumis à imposition commune) pour les intérêts, et à 50 000 € ou 75 000 € pour les dividendes. La demande se fait par une attestation sur l'honneur remise à l'établissement payeur avant le 30 novembre de l'année précédant le versement. Elle supprime l'avance, pas l'impôt : la déclaration rattrape le calcul.
Quel est le taux du PFU en 2026 ?
Pour les revenus perçus en 2026, le taux du PFU est de 31,4 % sur les intérêts, les dividendes et les plus-values de valeurs mobilières, soit 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur les produits des contrats d'assurance vie, il reste de 30 %, parce que leurs prélèvements sociaux sont restés à 17,2 %. Les prélèvements sociaux sont dus dans tous les cas : l'option pour le barème progressif ne modifie que la part d'impôt sur le revenu.
Le taux de 12,8 % est un taux d'imposition proportionnel : 1 000 € de dividendes produisent 128 € d'impôt, que le foyer se situe dans la tranche à 11 % ou dans la tranche à 45 %. Les foyers aux revenus les plus élevés peuvent en outre devoir la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, calculée sur le revenu fiscal de référence, dans lequel les revenus soumis au PFU entrent.
Pour l'assurance vie, la règle dépend de la date des versements. Les produits attachés aux primes versées depuis le 27 septembre 2017 relèvent du PFU ; ceux des primes antérieures gardent les anciens taux. Après huit ans de détention, les gains rattachés aux primes ne dépassant pas 150 000 € sont imposés à 7,5 %, après un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) ; au-delà de ce seuil de primes, c'est le taux de 12,8 %.
Quels revenus immobiliers sont soumis au PFU ?
Le PFU s'applique aux revenus de nature financière, même quand l'actif sous-jacent est un immeuble. Ce qui compte n'est pas la brique, mais l'enveloppe juridique qui verse le revenu. Un investisseur qui détient de l'immobilier au travers de titres touche des dividendes, des intérêts ou des plus-values de titres : ce sont ces revenus qui sont soumis au PFU.
Les revenus de sociétés et de fonds immobiliers
- Dividendes d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : la société paie d'abord l'IS sur son bénéfice, puis l'associé est imposé au PFU sur les dividendes distribués. Les arbitrages entre IR et IS sont détaillés dans notre analyse de la fiscalité d'une SCI à l'IR ou à l'IS.
- Dividendes d'OPCI et de foncières cotées (SIIC) : ce sont des dividendes de valeurs mobilières, soumis au PFU comme ceux de n'importe quelle action.
- Quote-part financière des SCPI : les produits de la trésorerie placée par la SCPI sont des revenus de capitaux mobiliers, imposés au PFU, alors que les loyers redistribués restent des revenus fonciers.
- Intérêts du financement participatif immobilier : les obligations ou minibons souscrits sur une plateforme de crowdfunding versent des intérêts, imposés au PFU.
- Intérêts d'un compte courant d'associé rémunéré dans une société immobilière.
Les plus-values de titres immobiliers cotés
La cession d'actions de foncières cotées ou de parts d'OPCI dégage une plus-value de valeurs mobilières, elle aussi soumise au PFU. Ce n'est pas le cas de la cession de parts de SCPI ou de SCI à prépondérance immobilière non cotées, qui suit le régime des plus-values immobilières.
Les revenus immobiliers qui échappent au PFU
Une grande partie de la fiscalité du patrimoine immobilier ne relève pas du tout de la flat tax, ce qui surprend souvent les investisseurs qui pensent payer 31,4 % sur tout.
Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif (micro-foncier ou régime réel), puis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le mécanisme est décrit dans notre page sur l'imposition des revenus fonciers et leurs régimes. Ce sont les mêmes loyers qui, versés par une SCPI, restent fonciers chez l'associé.
La plus-value à la revente d'un bien, d'une part de SCPI ou d'une part de SCI non cotée à l'IR relève d'un régime fiscal propre : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention et une surtaxe sur les plus-values élevées. Le détail du calcul figure dans le guide sur la taxation de la plus-value immobilière selon la durée de détention.
Les recettes de location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en LMNP ou en LMP : barème progressif et, selon le statut, prélèvements sociaux ou cotisations sociales. Ni le PFU ni l'option pour le barème ne les concernent.
Cette séparation a une conséquence concrète : les charges d'un logement loué, les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien se déduisent des revenus fonciers au régime réel, ou s'amortissent en meublé, alors que le PFU taxe un montant brut sans aucune charge déductible. Un même euro de rendement immobilier n'a donc pas la même fiscalité selon qu'il arrive sous forme de loyer ou de dividende.
Tableau : quel régime pour quel revenu du patrimoine immobilier
| Revenu | Nature fiscale | Imposition |
|---|---|---|
| Loyers d'une location nue, loyers de SCPI | Revenus fonciers | Barème progressif + 17,2 % |
| Recettes de location meublée | BIC | Barème progressif |
| Revente d'un bien, de parts de SCPI ou de SCI non cotée | Plus-value immobilière | 19 % + 17,2 %, abattements pour durée |
| Dividendes de SCI à l'IS, d'OPCI, de SIIC | Revenus de capitaux mobiliers | PFU 31,4 % ou barème sur option |
| Intérêts de crowdfunding immobilier, quote-part financière de SCPI | Revenus de capitaux mobiliers | PFU 31,4 % ou barème sur option |
| Cession d'actions de foncières cotées | Plus-value de valeurs mobilières | PFU 31,4 % ou barème sur option |
PFU ou barème progressif, que choisir ?
L'option pour le barème progressif se fait chaque année sur la déclaration de revenus, en cochant la case 2OP. Elle est expresse, irrévocable pour l'année et globale : elle vaut pour l'ensemble des revenus et plus-values du foyer entrant dans le champ du PFU, sans possibilité de choisir le barème pour les dividendes et la flat tax pour les intérêts. Le bon choix se fait donc sur la totalité des revenus financiers du foyer, pas ligne par ligne.
Le barème apporte trois avantages qui n'existent pas au PFU. Les dividendes bénéficient d'un abattement de 40 %, ce qui ramène la base imposable à 60 % du montant perçu. Une partie de la CSG devient déductible du revenu imposable l'année suivante. Certains abattements pour durée de détention sur les titres acquis avant 2018 redeviennent mobilisables. En contrepartie, le revenu s'ajoute aux autres revenus du foyer et subit son taux marginal d'imposition.
Le calcul repose sur la tranche marginale d'imposition. Pour 2026, le barème s'applique par tranches à 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 € et 45 % au-delà, par part de quotient familial. Le tableau suivant compare la seule part d'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux étant identiques dans les deux cas (calcul simple, hors CSG déductible et hors contribution sur les hauts revenus).
| Taux marginal d'imposition | Intérêts au barème | Dividendes au barème (après 40 %) | Au PFU |
|---|---|---|---|
| 0 % | 0 % | 0 % | 12,8 % |
| 11 % | 11 % | 6,6 % | 12,8 % |
| 30 % | 30 % | 18 % | 12,8 % |
| 41 % | 41 % | 24,6 % | 12,8 % |
| 45 % | 45 % | 27 % | 12,8 % |
La lecture est nette : dans les tranches à 0 % et à 11 %, le barème coûte moins cher, pour les intérêts comme pour les dividendes. À partir de la tranche à 30 %, le PFU l'emporte presque toujours. Les cas limites sont ceux d'un foyer qui change de tranche à cause de ces revenus, ou d'un foyer qui perçoit surtout des dividendes avec un taux marginal à 30 % et une CSG déductible significative : une simulation complète vaut alors mieux qu'une règle générale.
Comment optimiser sa fiscalité avec le PFU ?
Pour un patrimoine immobilier, l'optimisation passe d'abord par le choix de l'enveloppe, bien avant l'arbitrage annuel entre PFU et barème. Trois leviers reviennent dans la pratique.
Distribuer ou capitaliser dans une SCI à l'IS. Le bénéfice d'une SCI à l'IS n'est imposé chez l'associé qu'au moment de la distribution. Garder la trésorerie dans la société pour rembourser un emprunt ou financer un autre bien retarde l'imposition au PFU ; distribuer une année où le foyer est dans une tranche basse permet d'opter pour le barème avec l'abattement de 40 %.
Comparer l'enveloppe avant d'investir. Une SCPI détenue en direct verse des revenus fonciers imposés au taux marginal, plus 17,2 % ; la même SCPI logée dans un contrat d'assurance vie relève de la fiscalité de l'assurance vie, avec un PFU de 30 % et, après huit ans, un taux réduit et un abattement. Pour un foyer dans la tranche à 30 % ou plus, la différence est importante. Le poids des prélèvements sur les loyers est analysé dans notre page sur les prélèvements sociaux qui frappent les revenus fonciers.
Regrouper les revenus d'une même année. L'option étant globale, un foyer qui a beaucoup d'intérêts de crowdfunding et peu de dividendes ne raisonne pas comme celui qui touche l'inverse. Faire le calcul une fois par an, au moment de la déclaration, avec le simulateur de l'administration fiscale, évite de payer plus par habitude.
La démarche est simple : sur l'espace particulier d'impots.gouv.fr, le simulateur de l'impôt permet de calculer les deux options à partir des montants de la déclaration, avant de valider le choix. Pour un patrimoine plus complexe (SCI à l'IS, plusieurs contrats, épargne retraite, revenus fonciers déficitaires), un conseil en gestion de patrimoine ou un notaire aide à vérifier que les avantages fiscaux de chaque enveloppe sont réellement exploités. Les revenus financiers d'une même année se raisonnent ensemble, enveloppe par enveloppe.
Pour mesurer les implications de chaque option sur plusieurs années, mieux vaut consulter un conseiller avant une opération lourde : distribution exceptionnelle d'une SCI à l'IS, cession d'une entreprise ou de titres de foncières, rachat sur un contrat d'assurance vie. Le fonctionnement général du PFU est exposé par le ministère de l'Économie et par le service public d'information administrative, qui publient les données officielles et leur actualité ; ce sont les sources à relire avant toute décision, car les taux ont changé deux fois depuis 2018. Les contribuables qui veulent bénéficier d'une fiscalité plus légère sur leur épargne de précaution gardent d'abord le Livret A et le LEP, exonérés, et réservent les placements soumis à la flat tax à l'argent investi sur la durée.
D'autres placements sortent du champ de l'imposition : les produits de l'épargne populaire réglementée (Livret A, LDDS, LEP) sont exonérés d'impôt et de prélèvements sociaux, et le plan d'épargne en actions offre une exonération d'impôt après cinq ans. L'épargne retraite (PER) suit encore une autre logique, avec une déduction à l'entrée et une imposition à la sortie.
PFU et placements immobiliers : cas concrets avant de cocher la case 2OP
Les loyers de mon appartement sont-ils soumis au PFU ?
Non. Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le PFU ne vise que les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values de valeurs mobilières.
Comment est imposé un dividende de SCI à l'IS ?
Le dividende versé par une SCI à l'impôt sur les sociétés est soumis au PFU de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif, qui ouvre droit à l'abattement de 40 %. Le bénéfice a déjà supporté l'IS dans la société.
Peut-on opter pour le barème sur une partie seulement de ses revenus ?
Non. L'option pour le barème progressif est globale : elle s'applique à tous les revenus et plus-values du foyer soumis au PFU pour l'année concernée, et elle est irrévocable pour cette année.
Le prélèvement de 12,8 % retenu par la banque est-il définitif ?
Non. C'est un acompte d'impôt sur le revenu. La déclaration de l'année suivante calcule l'impôt définitif, au PFU ou au barème, et l'acompte s'impute dessus ; l'excédent est remboursé.
