Les revenus locatifs perçus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le micro-foncier, accessible si les loyers annuels n’excèdent pas 15 000 €, accorde un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, assurance, taxe foncière, frais de gestion et honoraires d’agence.
Choisir entre micro-foncier et régime réel
Le régime réel devient avantageux lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts. Un emprunt immobilier en cours génère des intérêts qui, cumulés aux autres charges, rendent souvent le réel plus favorable. L’option pour le réel est irrévocable pendant trois ans. Il convient donc de simuler les deux scénarios avant de se décider, en tenant compte de l’évolution prévisible des charges sur cette période.
La déclaration s’effectue sur le formulaire 2044 pour le régime réel, annexée à la déclaration de revenus n° 2042. Les loyers sont reportés en case 4BA ou 4BE selon le régime. En cas de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), l’excédent s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt. Le solde se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette mécanique de déficit foncier constitue un levier fiscal puissant pour les propriétaires qui rénovent un bien locatif.
