IFI : qui paie, sur quels biens et pour quel montant

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est l'impôt annuel dû par le foyer fiscal dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Successeur de l'ISF depuis 2018, l'IFI ne vise que l'immobilier détenu directement ou par une société, après déduction des dettes et d'un abattement de 30 % sur la résidence principale. Son taux va de 0,5 % à 1,5 % selon la tranche.

Qu'est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière et pourquoi a-t-il remplacé l'ISF ?

L'impôt sur la fortune immobilière a été créé par la loi de finances pour 2018 et s'applique depuis le 1er janvier 2018. Il a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), qui taxait l'ensemble du patrimoine : immobilier, mais aussi placements financiers, actions, assurance vie ou liquidités. L'IFI, lui, ne retient que les actifs immobiliers. Un portefeuille d'actions de sociétés opérationnelles, un livret ou un contrat d'assurance vie investi en fonds non immobiliers sortent donc du calcul.

Le principe reste celui d'un impôt sur le capital : chaque année, le contribuable évalue la valeur de ses biens immobiliers au 1er janvier, retire les dettes qui s'y rapportent, puis applique le barème IFI si la valeur nette taxable dépasse le seuil. L'impôt est dû même si les biens ne rapportent aucun revenu, ce qui distingue l'IFI de l'impôt sur le revenu foncier ou de la taxe foncière, payée par tout propriétaire quel que soit son patrimoine.

Le passage de l'ISF à l'IFI a fortement réduit le nombre de foyers redevables : en France, seuls les ménages dont la fortune est très concentrée sur la pierre restent dans le champ. C'est aussi pourquoi l'IFI se prépare d'abord comme une question de patrimoine immobilier, de structure de détention et d'endettement, plus que comme une question de revenus.

Qui est redevable de l'IFI ?

Le redevable de l'IFI est le foyer fiscal, et non chaque personne prise isolément. Pour un couple marié ou pacsé, les biens des deux partenaires et ceux de leurs enfants mineurs sont additionnés. Les concubins notoires sont aussi imposés ensemble à l'IFI, alors qu'ils déposent deux déclarations de revenus distinctes : c'est une particularité qui surprend souvent.

Sont concernées les personnes physiques :

• domiciliées fiscalement en France, sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger ;
• non domiciliées en France, sur leurs seuls biens immobiliers situés en France ;
• arrivées récemment en France, qui bénéficient d'une exonération temporaire de leurs biens situés hors de France pendant cinq ans.

La situation s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. Un bien vendu le 2 janvier compte encore pour l'année entière ; un bien acheté le 31 décembre compte dès l'année suivante. Les sociétés ne sont pas redevables : c'est l'associé, personne physique, qui déclare la part immobilière de ses titres.

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

L'assiette de l'IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus par le foyer, directement ou indirectement. Selon la fiche de service public consacrée à l'impôt sur la fortune immobilière, on y trouve :

• les immeubles bâtis : résidence principale, résidence secondaire, logements loués, locaux commerciaux, parkings ;
• les immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles non exonérées ;
• les droits réels immobiliers, comme l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation ;
• les parts ou actions de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur qui représente des biens immobiliers (SCI, SCPI, OPCI, contrats d'assurance vie en unités de compte immobilières) ;
• les biens placés dans une fiducie ou un trust.

La détention indirecte est le point qui demande le plus de travail. Pour des parts de SCI, la valeur imposable est la valeur des parts multipliée par le ratio immobilier de la société. Pour une SCPI, la société de gestion publie chaque année un coefficient à appliquer. L'article consacré à la fiscalité de la SCI à l'IR ou à l'IS détaille comment ces structures sont imposées au fil de l'eau.

Les biens exonérés ou exclus

Plusieurs actifs immobiliers échappent à l'IFI, totalement ou en partie :

• les biens affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable (local d'exploitation d'un commerçant, d'un artisan ou d'une profession libérale) ;
• les locations meublées exercées à titre professionnel, quand les conditions de la qualité de loueur professionnel sont remplies ;
• les bois et forêts, ainsi que les biens ruraux loués par bail à long terme, exonérés à hauteur de 75 % sous conditions d'engagement d'exploitation ;
• les petites participations dans des sociétés opérationnelles et certaines foncières cotées, en dessous des seuils de détention fixés par le code général des impôts.

Comment calculer l'impôt sur la fortune immobilière ?

Le calcul de l'IFI suit quatre étapes : additionner la valeur vénale des biens au 1er janvier, appliquer l'abattement de 30 % sur la résidence principale, retirer les dettes déductibles, puis appliquer le barème à la valeur nette taxable. La valeur vénale est le prix auquel le bien se vendrait sur le marché à cette date, sans tenir compte d'une valeur affective ou d'un prix d'achat ancien.

Le barème IFI et ses taux d'imposition

Le barème de l'IFI est progressif et, selon La finance pour tous (mise à jour du 2 mars 2026), identique à celui des années précédentes. Il ne s'applique qu'une fois le seuil de 1,3 million d'euros franchi, mais il est alors calculé dès 800 000 euros :

Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s'applique quand le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros. Son montant est égal à 17 500 euros moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. La comparaison des tranches avec le seuil, et le cas des biens démembrés, sont repris en détail dans l'article sur le démembrement de propriété face à l'IFI.

Deux exemples de calcul de l'IFI

Premier cas : un foyer déclare un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 euros. La fraction de 800 000 à 1 300 000 euros est imposée à 0,5 %, soit 2 500 euros ; la fraction de 1 300 000 à 2 000 000 euros est imposée à 0,7 %, soit 4 900 euros. Le montant de l'IFI brut est de 7 400 euros, sans décote puisque le patrimoine dépasse 1,4 million.

Second cas : un patrimoine net taxable de 1 350 000 euros. Le barème donne 2 500 euros pour la première tranche et 350 euros pour les 50 000 euros suivants, soit 2 850 euros. La décote vaut 17 500 euros moins 1,25 % de 1 350 000 euros, soit 625 euros. L'IFI dû tombe à 2 225 euros avant les éventuelles réductions. Ces deux calculs reprennent strictement le barème officiel ; ils ne tiennent pas compte du plafonnement décrit plus bas.

Quelles dettes sont déductibles du patrimoine imposable ?

Seules les dettes qui se rapportent à des actifs imposables sont déductibles, et seulement si elles existent au 1er janvier et restent à la charge du contribuable. La fiche de service public cite notamment :

• le capital restant dû des emprunts contractés pour acheter un bien immobilier ou des parts de société immobilière ;
• les dépenses de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction ou d'agrandissement ;
• les impositions dues à raison des biens : taxe foncière, taxe sur les logements vacants, droits de succession restant à payer sur un bien hérité.

Plusieurs garde-fous limitent la déduction. Les prêts in fine sont déduits de manière fractionnée, comme s'ils étaient remboursés chaque année. Les emprunts contractés auprès d'un membre du foyer ou du groupe familial ne sont pas déductibles, sauf preuve du caractère normal de l'opération. Enfin, quand le patrimoine taxable dépasse 5 millions d'euros, la fraction des dettes qui excède 60 % de la valeur des biens n'est retenue qu'à hauteur de 50 %. L'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la contribution sur les hauts revenus ne sont jamais déductibles de l'assiette de l'IFI.

Comment déclarer l'impôt sur la fortune immobilière ?

Il n'existe plus de déclaration autonome comme du temps de l'ISF pour la plupart des foyers. La déclaration IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, aux mêmes dates, qui varient selon le département de résidence. Le contribuable remplit les annexes 2042-IFI et 2042-IFI-COV, en ligne depuis son espace particulier sur impots.gouv ou sur papier.

La déclaration détaille les biens ligne par ligne : nature, adresse, mode de détention, valeur au 1er janvier, puis les dettes déductibles et les réductions. L'avis d'imposition IFI arrive ensuite avec celui de l'impôt sur le revenu, et le solde se paie à la même échéance. Un foyer sous le seuil de 1,3 million d'euros n'a rien à déclarer, même s'il possède plusieurs biens.

Pour connaître le calendrier de l'année, la rubrique IFI du site impots.gouv publie les dates limites par zone, et le ministère de l'Économie met à disposition un guide pratique ainsi qu'une fiche d'information sur chaque taux et chaque tranche. La doctrine administrative (BOFiP) précise les cas particuliers : usufruit, passif lié à un bien, biens détenus à l'étranger. Ces sources officielles sont à consulter avant de déterminer la valeur à retenir, car la DGFiP s'y réfère en cas de contrôle.

L'évaluation reste sous la responsabilité du contribuable. Une sous-évaluation manifeste expose à un rappel d'impôt avec intérêt de retard et majoration. Les données de ventes comparables publiées par l'administration (service Patrim) aident à justifier une valeur, de même qu'une estimation écrite d'un professionnel.

Quelles réductions et quel plafonnement pour réduire l'IFI ?

Deux mécanismes réduisent directement le montant de l'IFI dû.

La réduction pour dons permet de déduire de l'impôt 75 % des sommes versées à certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche ou d'enseignement supérieur, entreprises d'insertion, associations intermédiaires), dans la limite de 50 000 euros par an. Un don de 10 000 euros fait ainsi baisser l'IFI de 7 500 euros ; le donateur conserve le reçu fiscal de l'organisme, qui justifie la réduction utilisée en cas de contrôle. Ce levier explique la présence de nombreuses fondations dans les résultats de recherche sur l'IFI : la période de déclaration est aussi celle des appels aux dons. Les autres leviers fiscaux de l'immobilier, liés à l'impôt sur le revenu, sont présentés dans notre comparatif des dispositifs de réduction d'impôt immobilier.

Le plafonnement limite la pression fiscale globale : le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de l'année précédente ne peut pas dépasser 75 % des revenus de cette même année. L'excédent vient en déduction de l'IFI. Ce mécanisme profite surtout aux propriétaires de biens peu rentables, par exemple une grande maison familiale sans revenu locatif.

Préparer son patrimoine avant le 1er janvier

L'IFI se prépare en amont de la date d'évaluation, pas au moment de remplir la déclaration. Quelques questions à se poser chaque automne :

• la valeur retenue l'an dernier reflète-t-elle encore le marché local ?
• les travaux prévus seront-ils engagés et facturés avant le 1er janvier, ce qui crée une dette déductible ?
• un bien inoccupé pourrait-il être affecté à une activité professionnelle ou loué en meublé professionnel ?
• une transmission de la nue-propriété aux enfants est-elle envisagée ? La donation de la nue-propriété d'un logement déplace l'imposition, puisque l'usufruitier reste en principe imposé sur la valeur en pleine propriété.

Chaque option a un coût, en droits, en frais ou en perte de contrôle du bien. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine permet de mesurer l'effet global avant d'agir, en particulier quand le foyer approche du seuil de 1,3 million d'euros, où quelques milliers d'euros d'évaluation font basculer dans l'impôt.

IFI 2026 : réponses aux cas qui posent problème

Une résidence principale détenue via une SCI bénéficie-t-elle de l'abattement de 30 % ?

Non. L'abattement de 30 % ne s'applique qu'à la résidence principale détenue directement par le foyer. Logée dans une SCI, elle est évaluée sans abattement, à travers la valeur des parts.

Un couple de concubins est-il imposé ensemble à l'IFI ?

Oui, en cas de concubinage notoire : leurs biens immobiliers sont additionnés pour vérifier le seuil et calculer l'impôt, alors qu'ils déclarent leurs revenus séparément.

Faut-il déclarer l'IFI si le patrimoine brut dépasse 1,3 million d'euros mais pas le patrimoine net ?

Non. Le seuil s'apprécie sur la valeur nette taxable, après abattement sur la résidence principale et déduction des dettes. Un patrimoine brut élevé mais fortement endetté peut rester hors du champ de l'IFI.

Les liquidités issues de la vente d'un bien sont-elles taxées à l'IFI ?

Non. Le prix de vente encaissé avant le 1er janvier n'est plus un actif immobilier : placé sur un compte ou en assurance vie investie hors immobilier, il sort de l'assiette.