La société civile immobilière (SCI) constitue un outil juridique prisé pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Sur le plan fiscal, la SCI est par défaut transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration de revenus. L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) modifie radicalement le traitement fiscal et s’avère irréversible.
SCI à l’IR ou à l’IS : les différences majeures
À l’IR, les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés au barème progressif, avec déduction des charges réelles. La plus-value de cession du bien suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention. À l’IS, la SCI déduit l’amortissement du bien de son résultat imposable, ce qui réduit le bénéfice taxable. Le taux d’IS est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà.
La transmission des parts de SCI offre un avantage en matière de droits de succession. La valeur des parts tient compte du passif de la société (emprunts en cours), ce qui réduit l’assiette des droits. Un associé peut donner des parts progressivement à ses enfants en utilisant les abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant). La décote d’illiquidité, appliquée aux parts de SCI non cotées, diminue encore la valeur taxable, généralement de 10 à 20 %.
