Exonération de la plus-value immobilière : résidence principale, durée de détention et autres cas

La cession de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, sans condition de gain ni de durée. Les autres cas d'exonération de plus-value immobilière tiennent au bien cédé (détention de plus de 22 ou 30 ans, vente sous 15 000 €, logement social) ou au vendeur (retraité, invalide, non-résident). Chaque exonération a ses conditions, fixées par l'article 150 U du Code général des impôts ; pour en bénéficier, aucune ne se néglige, sinon l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont dus.

Pourquoi une vente immobilière est imposée, et ce que l'exonération supprime

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien, ce dernier étant majoré des frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) et de certaines dépenses de travaux. Quand un particulier réalise une opération de cession avec un gain, ce gain est imposable : la plus-value, après abattements, supporte l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total selon la fiche de service public vérifiée le 15 avril 2026. Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

L'exonération efface tout ou partie de cette imposition. Elle est totale quand le gain échappe à la fois à l'impôt et aux prélèvements sociaux (résidence principale, prix inférieur à 15 000 €, détention de plus de 30 ans). Elle est partielle quand seule l'une des deux impositions disparaît : un bien détenu depuis 25 ans est exonéré d'impôt sur le revenu mais reste soumis à une fraction des prélèvements sociaux. Pour le calcul complet de l'impôt sur la plus-value avec son barème d'abattements, la méthode et les taux sont détaillés à part ; ici, la question est de savoir quand ce calcul n'a pas lieu d'être.

Un point de vocabulaire évite bien des malentendus. Les textes parlent de plus-values exonérées en raison du bien cédé, en raison de la situation du cédant, ou en raison de la nature de l'opération (expropriation, échange). Cette classification, reprise par l'administration fiscale, sert de plan à la suite de cette page.

La résidence principale, premier cas d'exonération totale

La vente de la résidence principale est exonérée sans plafond, sans durée de détention minimale et sans obligation de réinvestir. Ce cas d'exonération, prévu au 1° du II de l'article 150 U du CGI, couvre aussi les dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, jardin) quand elles sont vendues en même temps que le logement.

Une résidence habituelle et effective au jour de la cession

La condition décisive tient en deux adjectifs : le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession. Un domicile fiscal déclaré ne suffit pas ; l'administration regarde les factures d'énergie, la scolarisation des enfants, l'adresse portée sur les avis d'impôt et la taxe d'habitation antérieure. Une occupation de quelques mois avant la vente, destinée à transformer une maison de vacances en foyer habituel, est régulièrement remise en cause : la loi ne fixe aucun minimum, mais l'occupation doit être réelle et non de pure convenance fiscale. Le conjoint ou le partenaire de PACS qui occupe le logement avec le propriétaire en profite également, y compris en cas de partage après divorce si la vente est réalisée rapidement.

Un site public d'information, impots.gouv.fr, rappelle la mesure dans ses réponses aux particuliers : cette exonération est générale et ne demande aucune démarche, c'est le notaire qui la mentionne dans l'acte. Elle ne constitue pas une aide sous condition de revenus, contrairement aux cas sociaux décrits plus bas.

Un logement déjà libéré au moment de la vente

Le vendeur qui a déménagé avant de signer garde l'exonération si le logement est resté vide et si la vente intervient dans un délai normal. L'administration retient en pratique un délai d'environ un an, apprécié selon le marché local et les diligences du propriétaire (mandat de vente, baisse du prix de vente). Mis en location ou prêté entre le départ et la cession, le logement perd la qualité de résidence principale et la plus-value redevient imposable. Cette question de plus-value se retrouve dans la fiscalité du viager, où elle se calcule sur le prix de vente du bien.

Plus de 22 ans de détention pour l'impôt, plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux

L'exonération pour durée de détention concerne tous les biens qui ne sont pas le logement habité : maison de campagne, appartement loué, terrain, local commercial. Elle résulte des abattements qui réduisent la plus-value imposable chaque année à partir de la sixième année de détention.

Le délai de détention se compte de date à date, entre l'acte d'acquisition et l'acte de vente. Pour un bien reçu par donation ou succession, le point de départ est le jour du décès ou de l'acte de donation, et le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée à ce moment-là : les droits de succession payés sur l'immobilier hérité peuvent d'ailleurs être ajoutés aux frais d'acquisition. Pour une construction, la durée court à partir de l'achat du terrain, et non de l'achèvement de la maison.

Ce mécanisme explique qu'un propriétaire qui hésite à vendre un bien possédé depuis 20 ans ait souvent intérêt à attendre la 22e année : l'écart d'imposition peut représenter plusieurs milliers d'euros. Au-delà de 30 ans, plus aucune déclaration n'est due, ni impôt, ni contribution sociale, pour tout bien immobilier détenu en direct.

Prix de cession inférieur à 15 000 € et autres cas liés au bien cédé

Une cession dont le montant ne dépasse pas 15 000 € est exonérée, quel que soit le gain. Le seuil s'apprécie bien par bien et par vendeur : pour un bien détenu en indivision ou par un couple marié, il s'applique à la quote-part de chacun, ce qui permet en pratique à deux époux de vendre un bien jusqu'à 30 000 € sans imposition. Ce cas vise surtout les petites parcelles, les garages, les caves et les droits de faible valeur.

Plusieurs autres opérations sont exonérées en raison de la nature du bien ou de l'acquéreur, selon la fiche de service public vérifiée le 15 avril 2026 :

• la vente d'un droit de surélévation d'un immeuble existant, en vue de créer des logements, jusqu'au 31 décembre 2026 ;
• la vente à un organisme en charge du logement social (office public, société anonyme d'habitations à loyer modéré, bailleur social agréé), directement ou indirectement, jusqu'au 31 décembre 2027 ;
• la vente à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2027 ;
• la vente à une collectivité territoriale qui revend ensuite le bien à un organisme de logement social, dans les délais prévus par l'article 150 U ;
• l'expropriation, à condition d'utiliser l'indemnité pour racheter un ou plusieurs biens de même nature dans les 12 mois ;
• l'échange de biens dans le cadre de certaines opérations de remembrement rural.

Le régime des terrains suit des règles voisines mais distinctes, avec des taxes propres à la cession d'un terrain devenu constructible : la plus-value d'un terrain à bâtir et ses taxes communales obéit à sa propre logique, et la surtaxe des plus-values élevées ne s'y applique pas.

Première cession d'un logement autre que la résidence principale

Un contribuable qui n'a pas été propriétaire du logement qu'il habite au cours des quatre années précédant la vente peut céder un autre logement (maison de vacances, studio loué) sans impôt, à condition de réinvestir le prix dans l'achat ou la construction de son futur foyer dans les 24 mois. L'exonération est proportionnelle à la part du prix réemployée : réinvestir 60 % du prix exonère 60 % de la plus-value.

Ce dispositif ne s'utilise qu'une seule fois et suppose que l'acte de vente mentionne l'intention de remploi. Il concerne typiquement le locataire qui possède un studio hérité ou acheté pour le louer et qui décide de devenir propriétaire de son logement. Le notaire demande les justificatifs (attestation de non-propriété, compromis d'achat) et l'administration peut contrôler le remploi effectif à l'issue du délai.

Le cas se rencontre aussi avec des parts de société : une SCI soumise à l'impôt sur le revenu relève des mêmes règles de plus-values des particuliers, mais l'exonération du logement habité ne joue que si l'associé occupe lui-même le logement de la société à titre principal.

Retraités, invalides et personnes entrées en établissement

Les personnes titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité (ou d'une carte mobilité inclusion portant la mention invalidité) bénéficient d'une exonération de la plus-value immobilière sur la vente de n'importe quel bien, sous deux conditions appréciées à l'avant-dernière année précédant la cession : ne pas être redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, et avoir un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas la limite prévue à l'article 1417 du CGI. Cette limite dépend du nombre de parts de quotient familial ; elle est revalorisée chaque année et publiée par l'administration fiscale.

Ce dispositif social vise donc des revenus modestes : un retraité aux revenus moyens ne remplit généralement pas la condition de ressources. Peuvent en bénéficier les titulaires d'une pension de vieillesse du régime général comme des régimes spéciaux, et les invalides de deuxième ou troisième catégorie au sens de la sécurité sociale. L'exonération pour retraités porte à la fois sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux, et peut bénéficier au conjoint pour sa quote-part.

Une personne âgée ou handicapée qui quitte son logement pour une maison de retraite ou un établissement d'accueil peut vendre son ancien logement en exonération si la vente intervient au plus tard deux ans après l'entrée dans l'établissement, si le logement n'a pas été occupé par un tiers entre-temps, et sous les mêmes conditions de revenu et d'absence d'impôt sur la fortune immobilière.

Non-résidents : l'ancienne résidence en France et le plafond de 150 000 €

Les Français et ressortissants européens installés à l'étranger disposent de deux mécanismes, réservés à ceux qui ont été fiscalement domiciliés en France pendant au moins deux ans de manière continue à un moment quelconque avant la cession :

• la vente de l'ancienne résidence principale en France est exonérée si elle intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile hors de France, et si le logement n'a pas été mis à disposition d'un tiers entre-temps ;
• la vente d'un autre logement en France est exonérée dans la limite d'une plus-value nette imposable de 150 000 €, une seule fois, pour un ressortissant d'un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France.

Hors de ces cas, le non-résident est imposé au taux de 19 %, et le notaire désigne en principe un représentant fiscal quand le prix dépasse 150 000 €. Les prélèvements sociaux restent dus, au taux réduit applicable aux affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union, selon les règles en vigueur au jour de la vente.

Calculer la plus-value exonérée quand l'exonération n'est que partielle

Quand aucun cas d'exonération totale ne s'applique, le calcul de la plus-value immobilière suit toujours le même ordre : prix de cession diminué des frais de vente, moins prix d'achat majoré des frais d'acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (frais réels ou forfait de 15 % après cinq ans de détention), puis application des abattements pour durée de détention, séparément pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Les frais de notaire payés à l'achat entrent dans ce calcul s'ils sont justifiés.

Exemple, avec les taux publiés par service public : une résidence secondaire achetée 200 000 € il y a 25 ans et revendue 320 000 €. La plus-value brute, après forfaits de 7,5 % et 15 %, s'établit à 75 000 €. Elle est exonérée d'impôt sur le revenu (plus de 22 ans). Pour les prélèvements sociaux, l'abattement atteint 55 % (16 années à 1,65 %, plus 1,60 %, plus 3 années à 9 %), soit une base de 33 750 € et 5 805 € de prélèvements à 17,2 %. Cinq ans plus tard, la même vente ne coûterait plus rien : c'est l'effet concret du délai de détention.

Déclaration de plus-value et rôle du notaire

Pour une vente imposable, le notaire établit la déclaration de plus-value sur le formulaire n° 2048-IMM-SD, calcule l'impôt et les prélèvements, et les verse au service de publicité foncière lors de l'enregistrement de l'acte : le vendeur n'a rien à payer ensuite. Le montant de la plus-value imposable doit cependant être reporté sur la déclaration d'impôt sur le revenu de l'année suivante, case 3VZ de la déclaration 2042-C, car il entre dans le revenu fiscal de référence.

Quand la vente est exonérée, aucun formulaire de déclaration n'est déposé, mais l'acte précise le motif invoqué et l'article du CGI qui le fonde (logement habité, ancienneté, vente sous 15 000 €, situation du cédant). Le site du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) donne l'information détaillée sur chaque cas. Ce justificatif d'exonération engage le vendeur : en cas de contrôle, l'administration dispose du délai de reprise de droit commun et peut réclamer l'impôt avec intérêts de retard si la condition n'était pas remplie.

Exonération de plus-value : les situations qui posent question

Un couple qui se sépare peut-il garder l'exonération de la résidence principale ?

Oui, quand le logement est vendu rapidement après la séparation et qu'il était encore le foyer habituel de l'un des deux au jour de la cession. Pour celui qui est parti, l'administration admet l'exonération si le bien n'a pas été mis en location entre-temps.

La plus-value d'un logement loué en meublé est-elle exonérée après 22 ans ?

Pour un loueur en meublé non professionnel, oui : la plus-value relève du régime des particuliers et des mêmes abattements. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul, ce qui augmente le gain imposable avant 22 et 30 ans.

Un usufruitier qui vend son usufruit bénéficie-t-il de l'exonération ?

Oui, si le bien est son foyer habituel : la cession de l'usufruit ou de la nue-propriété suit les mêmes règles que la pleine propriété, avec un prix réparti selon le barème fiscal.