L’investissement locatif génère des revenus imposables dont le traitement fiscal varie selon le mode de location choisi. En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. En meublé, ils sont classés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Cette différence de catégorie ouvre des possibilités d’optimisation radicalement différentes, notamment l’amortissement du bien réservé au régime BIC réel.
Location nue vs location meublée : comparaison fiscale
En location nue au régime réel, les charges déductibles comprennent les intérêts d’emprunt, les travaux, la taxe foncière et les frais de gestion. Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. En location meublée au régime réel BIC, l’amortissement du bien et du mobilier vient s’ajouter aux charges classiques, créant un résultat fiscal nul ou faible pendant 15 à 20 ans pour un bien financé à crédit.
Le choix entre nu et meublé dépend aussi du marché local, du type de locataire visé et de la gestion quotidienne. Le meublé exige un investissement initial en mobilier, un bail plus court (un an renouvelable) et un taux de rotation des locataires généralement plus élevé. Les loyers meublés sont supérieurs de 10 à 30 % à ceux du nu, mais les périodes de vacance locative et les frais d’entretien du mobilier pèsent sur la rentabilité. Chiffrez les deux scénarios sur dix ans avant de vous décider.
