IFI sur un bien démembré : usufruitier, nu-propriétaire et barème de calcul

Sur un bien démembré, l'IFI frappe en principe l'usufruitier, pour la valeur en pleine propriété du bien, et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). En revanche, quelques exceptions légales partagent la valeur du bien immobilier entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal de l'article 669, fondé sur l'âge de l'usufruitier. Le barème IFI frappe ensuite le patrimoine immobilier net de chaque redevable dès 800 000 euros, une fois le seuil de 1,3 million franchi au 1er janvier.

Le principe de l'article 968 du CGI : l'usufruitier paie sur la pleine propriété

Le démembrement de propriété sépare deux droits sur un même bien immobilier. L'usufruitier a l'usage du bien et en perçoit les revenus (loyers, ou jouissance s'il l'occupe). Le nu-propriétaire détient le bien lui-même, sans en avoir l'usage, et récupérera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit, au décès de l'usufruitier ou au terme fixé pour un usufruit temporaire.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la règle générale est posée par l'article 968 du Code général des impôts : les biens grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit, pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n'inscrit rien pour ce bien sur sa déclaration IFI. Service-public le rappelle dans sa fiche consacrée aux personnes et biens concernés, vérifiée en mars 2026 : l'usufruitier déclare en principe la totalité de la valeur.

La logique de la loi, appliquée partout en France, est simple. L'usufruitier dispose des revenus et de l'usage, il est donc traité comme celui qui profite économiquement du patrimoine. Ce principe vaut quelle que soit l'origine du démembrement : donation avec réserve d'usufruit, succession, acquisition démembrée, donation temporaire d'usufruit à une personne physique. Il vaut aussi quel que soit l'âge de l'usufruitier : un usufruitier de 90 ans, dont l'usufruit ne représente fiscalement que 10 % de la valeur pour les droits de donation, déclare quand même 100 % de cette valeur à l'IFI.

C'est là que se trouve le piège le plus fréquent. Un parent qui a donné la nue-propriété de son appartement à ses descendants pense souvent avoir réduit son patrimoine taxable. Pour les droits de donation, c'est vrai. Pour l'IFI, rien ne change tant qu'il conserve l'usufruit : la valeur entière du bien reste dans son assiette, et la règle n'a pas d'équivalent pour l'impôt sur le revenu ou la taxe foncière, où chacun suit son propre régime.

Les exceptions où la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire

L'article 968 prévoit des cas limitatifs où l'imposition n'est plus concentrée sur l'usufruitier. La valeur du bien est alors répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon les proportions de l'article 669 du CGI, à une condition commune : le droit d'usufruit constitué ne doit avoir été ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Les trois situations visées sont les suivantes.

• L'usufruit légal ou entre époux du conjoint survivant : lorsque l'usufruit résulte de l'application des articles 767, 1094 ou 1098 du Code civil. C'est le cas typique du conjoint survivant qui recueille l'usufruit de la succession, par la loi ou par une donation entre époux, pendant que les enfants reçoivent la nue-propriété.
• La vente avec réserve d'usufruit à un tiers : lorsque le vendeur s'est réservé l'usufruit, le droit d'usage ou d'habitation et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 du CGI, c'est-à-dire ni un héritier présomptif, ni un donataire ou légataire, ni une personne interposée. Ce verrou empêche de vendre la nue-propriété à ses enfants pour répartir l'IFI.
• Le don ou legs à l'État et à certains organismes : lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur d'un bien donné ou légué à l'État, aux collectivités, à leurs établissements publics, ou à des organismes d'intérêt général comme une association ou une fondation reconnue d'utilité publique.

Dans ces trois cas, l'usufruitier déclare uniquement la valeur de l'usufruit et le nu-propriétaire déclare la valeur de la nue-propriété. Hors de ces cas, la règle générale s'applique, même si le démembrement résulte d'un acte notarié tout à fait régulier. L'administration fiscale lit ces exceptions de façon stricte : une situation voisine qui n'entre pas dans le texte ne bénéficie pas de la répartition.

Un point de vigilance concerne le conjoint survivant qui a opté pour l'usufruit de la totalité des biens. Selon la disposition du Code civil qui fonde ce droit, la répartition s'applique ou non : la référence exacte (article légal ou donation entre époux) figure dans l'acte de notoriété ou la déclaration de succession, et c'est elle qu'il faut vérifier avant de remplir la déclaration de l'année suivant le décès.

Le barème fiscal de l'article 669 : la valeur de l'usufruit selon l'âge

Lorsqu'une répartition s'applique, la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété se calculent avec le barème fiscal de l'article 669 du CGI. Ce barème est le même que celui utilisé pour les droits de donation et de succession. Il dépend uniquement de l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur, soit le 1er janvier de l'année d'imposition pour l'IFI.

Pour un usufruit temporaire, c'est-à-dire constitué pour une durée fixe, l'article 669 retient une autre règle : la valeur de l'usufruit est fixée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans de durée, sans fraction et sans pouvoir dépasser la valeur de l'usufruit viager calculé selon l'âge. Un usufruit temporaire de douze ans vaut donc fiscalement 46 % de la pleine propriété, deux périodes entamées comptant chacune.

Le barème évolue avec l'âge, et la répartition aussi. Un conjoint survivant de 70 ans déclare 40 % de la valeur du bien au 1er janvier ; l'année où il atteint 71 ans à cette date, sa fraction tombe à 30 % et celle des descendants nus-propriétaires monte d'autant. Chaque déclaration IFI doit donc recalculer la répartition, ce que beaucoup de familles oublient.

Le barème IFI : le seuil déclenche, les tranches calculent

L'IFI concerne les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier. Le seuil est confirmé par service-public pour l'IFI 2026. Mais une fois ce seuil franchi, le barème progressif de l'article 977 du CGI ne démarre pas à 1,3 million : il s'applique à partir de 800 000 euros. Dépasser le seuil d'un euro fait donc entrer dans le calcul une première tranche de 500 000 euros.

Pour adoucir l'effet de seuil, une décote s'applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Son montant est égal à 17 500 euros moins 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine. Elle s'amenuise jusqu'à disparaître à 1,4 million.

Le patrimoine net taxable se calcule après déduction des dettes afférentes aux biens taxables, à commencer par le capital restant dû des emprunts immobiliers, et après l'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Le principe de cet abattement, qui s'applique à la résidence principale du redevable, joue aussi pour l'usufruitier qui occupe le bien démembré à titre de résidence principale. Pour le détail de l'assiette, des biens exonérés et des dettes admises, se reporter à notre page sur ce que taxe l'impôt sur la fortune immobilière.

Un dernier mécanisme limite la charge : le plafonnement. La somme de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente ne peut excéder 75 % de ces revenus. Il intéresse surtout les usufruitiers âgés qui déclarent un patrimoine important en pleine propriété mais perçoivent peu de revenus, par exemple sur un bien qu'ils occupent sans en tirer de loyer.

Trois exemples de calcul sur un bien démembré

Donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit

Un parent de 68 ans détient un appartement locatif estimé à 900 000 euros et une résidence principale de 700 000 euros, sans dette. Il donne la nue-propriété de l'appartement à ses deux descendants directs et garde l'usufruit. Pour l'IFI, rien ne bouge : il déclare l'appartement pour 900 000 euros en pleine propriété, plus sa résidence principale après abattement de 30 %, soit 490 000 euros. Son patrimoine net taxable atteint 1 390 000 euros. Le barème donne 2 500 euros sur la tranche à 0,50 % et 630 euros sur les 90 000 euros à 0,70 %, soit 3 130 euros ; la décote vaut 17 500 moins 17 375, soit 125 euros. L'IFI dû est de 3 005 euros. Les nus-propriétaires ne déclarent rien pour ce bien.

Usufruit du conjoint survivant issu d'une donation entre époux

Une veuve de 74 ans recueille, par une donation entre époux relevant de l'article 1094 du Code civil, l'usufruit d'un immeuble de rapport de 2 000 000 euros, les deux enfants recevant la nue-propriété. La répartition s'applique : à 74 ans, l'usufruit vaut 30 %, soit 600 000 euros dans le patrimoine de la veuve. Les enfants déclarent chacun la moitié de la nue-propriété, soit 700 000 euros chacun. Si aucun d'eux ne possède par ailleurs plus de 600 000 euros d'immobilier net, personne n'est imposable à l'IFI au titre de cet immeuble, alors qu'un usufruitier soumis au principe aurait déclaré 2 000 000 euros.

Patrimoine de 2 millions en pleine propriété

Pour situer le barème, un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 euros supporte 2 500 euros sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros, puis 4 900 euros sur les 700 000 euros suivants taxés à 0,70 %, soit un IFI de 7 400 euros. C'est le montant que paierait l'usufruitier d'un bien de cette valeur dans le cas général, quel que soit son âge.

Usufruit temporaire, SCPI en nue-propriété et société : les situations à part

La donation temporaire d'usufruit à une fondation. Un propriétaire peut donner l'usufruit d'un bien de rapport, pour une durée déterminée, à une fondation ou une association reconnue d'utilité publique. Pendant la durée de la donation, il reste nu-propriétaire et le bien sort de son assiette IFI, tandis que l'organisme bénéficiaire, qui n'est pas une personne physique, n'est pas redevable. La Fondation de France décrit ce montage sur son site dédié à l'IFI. La pratique administrative retient une durée minimale de trois ans, et l'acte doit être notarié. Le donateur renonce aux loyers pendant toute la période : c'est une stratégie de générosité, pas un simple outil d'optimisation fiscale, et une donation temporaire d'usufruit à un proche ne produit pas le même effet, puisque l'usufruitier personne physique déclarerait alors la pleine propriété.

La nue-propriété de parts de SCPI. L'achat de parts de SCPI en nue-propriété est souvent présenté comme un levier IFI. Il repose sur le principe de l'article 968 : l'investisseur nu-propriétaire ne déclare rien pendant la durée du démembrement, et l'usufruit est généralement détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, qui n'est pas assujettie à l'IFI. À l'extinction de l'usufruit, les parts reviennent en pleine propriété dans l'assiette du nu-propriétaire. Les parts sociales ne sont pas des actions cotées, et le gain est donc limité dans le temps et l'investissement ne produit aucun revenu pendant cette période.

Le démembrement de parts de société civile. Détenir un bien à travers une SCI soumise à l'IR ou à l'IS ne le fait pas sortir de l'assiette : les parts sont retenues pour la fraction représentative de biens immobiliers. Lorsque les parts sont elles-mêmes démembrées, la même règle s'applique : l'usufruitier des parts déclare leur valeur en pleine propriété, sauf exception de l'article 968. Les statuts de la société et les règles de répartition des droits de vote ne changent rien à l'imposition.

L'assurance vie. Les contrats rachetables entrent dans l'assiette pour la fraction de leur valeur représentative d'actifs immobiliers, comme les unités de compte investies en SCPI. En cas de démembrement de la créance de restitution, qui survient notamment après un décès avec quasi-usufruit, l'analyse devient technique : le conseil d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste s'impose.

Démembrement et transmission : un outil pour la succession, pas pour l'IFI

La donation de la nue-propriété reste un outil efficace de transmission. Les droits de donation se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669, et au décès de l'usufruitier les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Pour un donateur de 65 ans, la nue-propriété ne représente que 60 % de la valeur du bien : la base taxable aux droits de mutation est réduite d'autant. Le détail des abattements et du barème des droits se trouve sur notre page consacrée à la donation immobilière et à son coût fiscal.

Le revers est connu des notaires : tant que l'usufruit reste réservé, l'IFI du donateur ne diminue pas. La stratégie consiste donc à séparer les deux questions. Le démembrement règle la transmission ; la gestion de la fiscalité annuelle passe par d'autres leviers, comme la diminution de la valeur taxable, l'endettement affecté aux biens, la donation temporaire d'usufruit à une fondation ou le plafonnement. Avant toute opération, il faut aussi garder en tête l'abus de droit : un montage dont le but exclusivement ou principalement fiscal est démontré peut être remis en cause par l'administration, avec des pénalités.

La question se pose aussi au moment de la succession. Le conjoint survivant qui opte pour l'usufruit relève, selon le fondement de son droit, du principe ou de l'exception. Les conséquences sur le partage et les droits dus par les enfants sont développées dans notre page sur le calcul des droits de succession immobilier.

Évaluer le bien : l'expertise au cœur de la déclaration

Toute la mécanique de l'impôt repose sur une valeur vénale, celle que le bien atteindrait sur le marché au 1er janvier dans le cadre d'une cession normale. Pour un bien démembré, l'expertise porte toujours sur la pleine propriété : c'est elle que déclare l'usufruitier dans le cas général, et c'est sur elle que s'applique le pourcentage de l'article 669 dans les exceptions. Le BOFiP admet plusieurs méthodes d'expertise, la comparaison avec des ventes de biens similaires restant la référence de l'administration.

Une expertise immobilière réalisée par un expert agréé ou un cabinet spécialisé n'est pas obligatoire, mais elle devient utile pour un patrimoine important, un immeuble de rapport, un logement atypique ou une résidence secondaire sur un marché peu actif. Les frais d'expertise restent à la charge du contribuable et ne sont pas déductibles de l'assiette. Le rapport d'expertise documente la méthode retenue et sert de pièce justificative si la valeur est discutée. Pour un bien occupé par l'usufruitier, l'expertise peut intégrer une décote d'occupation lorsque le bien n'est pas libre, dans la limite admise par la jurisprudence.

Les parts d'une société, d'une holding ou d'une SCI se valorisent à partir de l'actif net réévalué, et seule la fraction immobilière entre dans l'assiette. Les contrats de capitalisation et les placements d'épargne investis en immobilier suivent la même logique. Dans tous les cas, une expertise datée vaut mieux qu'une estimation de mémoire, car la charge de la preuve repose sur le déclarant.

Comment déclarer un bien démembré à l'IFI

La déclaration IFI se fait avec la déclaration de revenus, sur l'annexe 2042-IFI, dans les mêmes délais que l'impôt sur le revenu. Chaque redevable, usufruitier ou nu-propriétaire, déclare sa propre part du patrimoine immobilier détenu au 1er janvier.

1. Identifier l'origine du démembrement : donation, succession, vente, acquisition démembrée. L'acte notarié indique la disposition légale ou conventionnelle qui fonde l'usufruit.
2. Déterminer qui déclare : dans le cas général, l'usufruitier déclare la pleine propriété et le nu-propriétaire rien ; dans les exceptions de l'article 968, chacun déclare sa quote-part.
3. Estimer la valeur vénale du bien au 1er janvier, en pleine propriété, avec des éléments de comparaison datés (ventes comparables, avis de valeur, base de données publique des transactions).
4. Appliquer le barème de l'article 669 si une répartition s'impose, d'après l'âge de l'usufruitier au 1er janvier, ou la règle des 23 % par période de dix ans pour un usufruit temporaire.
5. Déduire les dettes admises et appliquer l'abattement de 30 % si le bien est la résidence principale du déclarant.

Conserver le calcul et les justificatifs est la meilleure protection en cas de demande de l'administration fiscale, qui peut contrôler la valeur déclarée pendant le délai de reprise. Une valeur sous-estimée ou une répartition appliquée hors des cas prévus expose à un rappel d'impôt et à des intérêts de retard.

Nu-propriétaire déclarant, barème fiscal et donation de la nue-propriété à l'IFI

Le nu-propriétaire doit-il déclarer le bien à l'IFI ?

Non dans le cas général : l'article 968 du CGI place la valeur en pleine propriété chez l'usufruitier. Le nu-propriétaire déclare sa part uniquement dans les exceptions prévues par la loi, comme l'usufruit du conjoint survivant issu des articles 767, 1094 ou 1098 du Code civil.

Quel barème sert à répartir la valeur entre usufruit et nue-propriété ?

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fondé sur l'âge de l'usufruitier au 1er janvier : de 90 % pour l'usufruit avant 21 ans à 10 % à partir de 91 ans. Pour un usufruit temporaire, 23 % de la valeur par période de dix ans.

Donner la nue-propriété à ses enfants réduit-il l'IFI du donateur ?

Non, tant que le donateur garde l'usufruit : il continue de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété. La donation réduit les droits de mutation, pas l'IFI.

Une vente de la nue-propriété à ses enfants permet-elle de répartir l'IFI ?

Non : l'exception de la vente avec réserve d'usufruit ne joue que si l'acquéreur n'est pas une personne visée à l'article 751 du CGI, ce qui exclut les héritiers présomptifs, les donataires, les légataires et les personnes interposées.