Transmettre un patrimoine immobilier nécessite une planification anticipée pour limiter les droits de succession. Sans préparation, un bien de 500 000 € transmis à un enfant unique génère environ 58 000 € de droits après abattement de 100 000 €. Les stratégies de transmission reposent sur la donation progressive, le démembrement de propriété et l’utilisation de structures sociétaires comme la SCI familiale.
Donation en nue-propriété et démembrement
Donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit permet au donateur de continuer à percevoir les loyers ou à occuper le logement. La valeur de la nue-propriété, sur laquelle les droits de donation sont calculés, dépend de l’âge du donateur selon un barème fiscal. À 62 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
La SCI familiale facilite la transmission en permettant de donner des parts sociales plutôt que des biens en indivision. Les parts supportent une décote d’illiquidité de 10 à 20 % qui réduit l’assiette des droits. Le passif de la société (emprunt en cours) diminue la valeur des parts. Ces effets cumulés permettent de transmettre un patrimoine immobilier conséquent en utilisant les abattements légaux, renouvelables tous les quinze ans, avec une pression fiscale réduite.
