La taxe sur les logements vacants, de la TLV à la réforme de 2027

La taxe sur les logements vacants frappe un logement à usage d'habitation, non meublé et inoccupé depuis au moins un an au 1er janvier. Elle prend deux formes selon la commune : la TLV, due de plein droit en zone tendue au taux de 17 % puis 34 %, et la THLV, instaurée ailleurs par délibération locale.

TLV et THLV : deux taxes pour un même objectif

L'expression courante de taxe logement vacant recouvre en réalité deux impôts distincts, inscrits dans le code général des impôts (CGI) et qui n'ont ni le même champ d'application, ni le même bénéficiaire.

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) figure à l'article 232 du CGI. Elle s'applique de plein droit dans les communes classées en zone tendue et son produit revient à l'État : environ 290 millions d'euros en 2024. La taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) relève de l'article 1407 bis du CGI. Une commune ou une intercommunalité doit l'instaurer par délibération pour qu'elle existe, et son produit leur revient : 178 millions d'euros la même année.

Un même bien ne peut jamais être soumis aux deux. Le zonage tranche : dans le périmètre de la TLV, la THLV ne peut pas être mise en place. Les deux impositions se distinguent sur quatre points, résumés ci-dessous.

La confusion est fréquente : les deux avis ont longtemps été libellés de façon voisine.

Ce qu'est un logement vacant au sens fiscal

La qualification ne dépend pas du sentiment du propriétaire mais de trois critères cumulatifs. Le local doit être à usage d'habitation, il doit être habitable, et il doit être resté inoccupé pendant la durée exigée. Cette durée s'apprécie au premier janvier de l'année d'imposition. Un logement libéré en février 2026 n'est donc pas imposable en 2027, puisqu'au 1er janvier de cette année-là la vacance du logement n'atteint pas encore un an : la première imposition possible tombe en 2028.

Habitable signifie clos, couvert et pourvu du confort minimum : installation électrique en état, eau courante, équipement sanitaire. Un bâtiment ouvert aux intempéries ou privé de ces éléments sort du champ de la taxe, tout comme un local professionnel ou commercial qui n'a jamais servi à l'habitation.

Le point le plus mal compris tient au mobilier. Une résidence secondaire est meublée : elle n'est pas vacante, et elle relève de la taxe d'habitation maintenue sur les résidences secondaires (THRS), que les communes en zone tendue peuvent majorer jusqu'à 60 % au titre de l'article 1407 ter du CGI. Un logement vide de meubles et de tout occupant, au contraire, entre dans le champ de la taxe dès lors que la commune est concernée.

Qui doit payer la taxe sur les logements vacants

Le redevable est la personne qui dispose du logement, c'est-à-dire celle qui en a la maîtrise effective pendant la période d'inoccupation. Dans la quasi-totalité des cas, il s'agit du propriétaire.

Deux situations font exception. Lorsque la propriété est démembrée, la taxe est due par l'usufruitier et non par le nu-propriétaire : c'est lui qui détient le droit d'user du bien et de le louer. Lorsque le bien est grevé d'un bail à construction ou d'un bail à réhabilitation, le preneur est regardé comme disposant du logement et supporte l'imposition. Un locataire ordinaire, lui, n'est jamais concerné, puisque l'occupation du logement fait précisément disparaître la vacance.

Un propriétaire qui détient plusieurs logements inoccupés est imposé sur chacun d'eux séparément.

Les communes concernées : zone tendue et délibération

La TLV vise les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'offre et la demande de logements sont durablement déséquilibrées, avec une proportion élevée de logements affectés à un autre usage que la résidence principale. La liste est fixée par décret et couvre près de 3 700 communes depuis sa dernière révision.

Hors de ce périmètre, rien ne s'applique automatiquement. Le conseil municipal, ou l'organe de l'intercommunalité à fiscalité propre (EPCI), doit voter pour instaurer la THLV sur son territoire. Deux logements identiques situés de part et d'autre d'une limite communale peuvent donc être traités différemment, et une commune reste libre de rapporter sa délibération après coup.

Avant toute démarche, la seule vérification qui vaille consiste à interroger le simulateur mis en ligne par l'administration fiscale, qui indique commune par commune le régime applicable. Ce service est accessible depuis la fiche de Service Public consacrée à la TLV et à la THLV.

Comment le montant de la taxe est calculé

La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du logement, le même loyer théorique que celui qui sert à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Elle est revalorisée chaque année en fonction de l'évolution des prix. Aucun abattement de 50 % ne s'y applique ici, contrairement au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Le taux d'imposition de la TLV est fixé par la loi : 17 % la première année d'imposition, puis 34 % à compter de la deuxième année et pour toutes les suivantes. Celui de la THLV n'est pas national, puisqu'il reprend le taux de THRS voté localement au bénéfice de la collectivité. Des frais de gestion de la fiscalité locale s'ajoutent au montant obtenu.

Un exemple chiffré

Pour un appartement dont la valeur locative cadastrale s'élève à 4 000 euros, la TLV représente 680 euros la première année, puis 1 360 euros par an tant que la vacance se prolonge. Sur trois ans, l'addition dépasse 3 400 euros hors frais de gestion, soit davantage que le coût d'une remise en état légère. C'est exactement l'arbitrage que le législateur cherche à provoquer : entre payer et remettre le bien sur le marché, la seconde option devient rapidement la moins coûteuse.

Les cas d'exonération

Le principe est simple : la taxe sanctionne une rétention volontaire, pas une situation subie. Les conditions d'exonération sont les mêmes pour la TLV et la taxe d'habitation sur les logements vacants, à une nuance de calendrier près. Sont exclus du champ de l'imposition les logements suivants.

• Le logement dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, au premier rang duquel celui qui est proposé à la location ou à la vente dans des conditions normales de marché sans trouver preneur ni acquéreur.
• Le logement occupé plus de 90 jours de suite au cours de l'année, même si le reste de la période s'est écoulé sans occupant. Pour la THLV, ces 90 jours consécutifs s'apprécient sur les deux années précédentes.
• Le logement qui nécessite des travaux importants pour redevenir habitable, la réfection complète du chauffage par exemple. L'administration retient en pratique un montant de travaux supérieur à 25 % de la valeur du logement.
• La résidence secondaire meublée, déjà soumise à la taxe d'habitation à ce titre.
• Le local qui n'est pas à usage d'habitation.

Aucune de ces exonérations n'est automatique : il faut pouvoir la justifier. Devis et factures pour les travaux, mandat de vente ou de location, annonces datées, échanges avec l'agence, relevés d'eau et d'électricité. Ces pièces se conservent pendant toute la vacance.

La déclaration d'occupation, socle de toute la mécanique

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales, l'administration ne sait plus qui occupe quoi. Elle a donc instauré une obligation déclarative à la charge des propriétaires de locaux d'habitation, dans la rubrique Gérer mes biens immobiliers de l'espace personnel du site impots.gouv.fr.

La déclaration s'impose pour tout bien qui n'en a pas encore fait l'objet et à chaque changement de situation, avant le 1er juillet. Il faut y préciser la nature de l'occupation, résidence principale, résidence secondaire ou logement vacant, et identifier l'occupant lorsque le bien est loué ou prêté. Une absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 euros par local concerné.

Cette déclaration est la source unique à partir de laquelle la taxe est établie. Un logement déclaré vacant par négligence, alors qu'il est en réalité loué, génère un avis d'imposition parfaitement régulier au regard des données connues du fisc. Vérifier l'exactitude de sa déclaration coûte quelques minutes et évite une réclamation.

Contester la taxe sur les logements vacants

Le propriétaire qui estime ne pas être redevable dépose une réclamation auprès du service des impôts dont dépend le logement, par courrier recommandé ou depuis sa messagerie sécurisée. La demande expose la situation, joint les justificatifs du motif invoqué et respecte le délai de réclamation, qui court à compter de la mise en recouvrement et figure sur l'avis d'imposition lui-même.

Attention à un point que beaucoup découvrent trop tard : le dépôt d'une réclamation ne suspend pas l'obligation de payer. Il faut demander expressément un sursis de paiement pour ne pas régler l'imposition dans l'attente de la réponse. À défaut, la taxe reste exigible à la date portée sur l'avis, et une majoration de retard peut s'appliquer alors même que la réclamation est fondée.

La taxe unique de 2027 : ce qui change

La loi de finances pour 2026, publiée au Journal officiel le 20 février 2026, fusionne les deux dispositifs. Son article 108 crée une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation : la TLV et la THLV sont supprimées et remplacées par ce régime unique à compter des impositions établies au titre de 2027. Jusque-là, les règles en vigueur décrites plus haut continuent de s'appliquer sans changement, et l'entrée en vigueur du nouveau dispositif ne modifie rien aux impositions antérieures.

Le nouveau régime reprend l'architecture de la TLV en y intégrant des éléments de la THLV. Trois points méritent l'attention d'un propriétaire.

• La durée de vacance est harmonisée à un an au 1er janvier, y compris hors zone tendue : les communes qui appliquaient la THLV passeront donc de deux ans à un an, ce qui avance l'imposition d'une année entière.
• La taxe demeure applicable de plein droit en zone tendue et facultative ailleurs, sur délibération du conseil municipal.
• Les taux de 17 % et 34 % sont conservés comme socle, mais les collectivités pourront les majorer jusqu'à 30 % la première année et 60 % à partir de la deuxième.

Aucune obligation déclarative supplémentaire n'est prévue : l'administration continuera de s'appuyer sur la déclaration d'occupation existante. Le recouvrement, le contrôle et le contentieux restent alignés sur le régime actuel de la TLV.

Sortir de la vacance plutôt que payer

Cette imposition annuelle n'a pas de vocation budgétaire, elle a une vocation incitative. Deux issues s'offrent au propriétaire, et toutes deux ont un coût fiscal à anticiper. Remettre le bien immobilier en location fait entrer les loyers dans la catégorie des revenus fonciers, dont le régime d'imposition des revenus locatifs dépend du montant encaissé et du choix entre forfait et frais réels. Vendre déclenche le calcul de la plus-value immobilière, dont l'abattement pour durée de détention efface progressivement l'imposition.

Un troisième chemin existe, moins connu : le conventionnement avec une agence immobilière sociale ou un organisme agréé, qui prend en charge la gestion locative et sécurise le loyer en échange d'un engagement de durée et d'un loyer plafonné. Le logement est alors exonéré dès la première occupation, et le propriétaire bascule d'une charge subie à un revenu.

Questions fréquentes

Une résidence secondaire est-elle un logement vacant ?

Non. Une résidence secondaire est meublée et son propriétaire en conserve la jouissance, alors qu'un logement vacant est vide de meubles et d'occupant. La résidence secondaire relève de la taxe d'habitation, que la commune peut majorer en zone tendue.

Un logement occupé quelques semaines dans l'année est-il taxé ?

Oui, sauf si l'occupation a duré plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année. En dessous de ce seuil, le logement reste considéré comme vacant et la taxe est due.

Le locataire peut-il avoir à payer cette taxe ?

Non. La taxe est due par la personne qui dispose du logement pendant sa vacance, c'est-à-dire le propriétaire ou, en cas de démembrement, l'usufruitier. Un logement loué n'est pas vacant.

Faut-il payer avant que la réclamation soit tranchée ?

Oui, sauf à demander un sursis de paiement dans la réclamation elle-même. Le simple dépôt d'une contestation ne dispense pas du règlement à la date portée sur l'avis d'imposition.

Un logement en travaux échappe-t-il à la taxe ?

Oui lorsque les travaux sont indispensables pour rendre le logement habitable et représentent plus de 25 % de sa valeur. Un simple rafraîchissement des peintures ne suffit pas à justifier l'exonération.

Ce site est indépendant et n'a aucun lien avec l'administration fiscale. Les informations présentées ici sont à jour au 3 septembre 2026 et n'ont aucune valeur officielle : les références applicables sont l'article 232 et l'article 1407 bis du code général des impôts, ainsi que l'article 108 de la loi de finances pour 2026. Pour votre situation personnelle, la source qui fait foi reste votre avis d'imposition et le service des impôts.