Le régime micro-foncier s’applique automatiquement aux propriétaires dont les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le résultat net (70 % des loyers) est ajouté aux autres revenus du foyer et soumis au barème progressif de l’impôt, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Quand le micro-foncier est-il avantageux
Ce régime convient aux propriétaires dont les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance) représentent moins de 30 % des loyers bruts. C’est souvent le cas pour un bien acheté sans crédit, en bon état et sans travaux récents. La déclaration est simplifiée : il suffit de reporter le montant brut des loyers en case 4BE de la déclaration 2042, sans remplir le formulaire 2044.
Le passage au régime réel devient pertinent dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers. Un emprunt immobilier en cours génère des intérêts qui, cumulés aux autres postes, rendent presque toujours le réel plus favorable. L’option pour le régime réel est exercée sur la déclaration et s’applique obligatoirement pendant trois ans. Avant de choisir, calculez le montant d’impôt dans les deux scénarios pour les trois années à venir, en tenant compte de l’évolution prévisible des charges.
