Le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien locatif nu excèdent les loyers perçus. Ce déficit s’impute directement sur le revenu global du propriétaire, dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Ce plafond a été temporairement relevé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025, sous certaines conditions de performance.
Travaux éligibles et conditions
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas. Refaire une toiture, remplacer une chaudière, rénover une salle de bains ou mettre aux normes l’installation électrique constituent des dépenses déductibles. L’achat de mobilier et les travaux dans les parties communes de la copropriété (quote-part du propriétaire) sont également pris en compte.
Le propriétaire doit maintenir le bien en location pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit sur le revenu global. En cas de cessation de la location avant ce délai, l’administration fiscale peut remettre en cause la déduction et réclamer un complément d’impôt. Le déficit foncier non imputé sur le revenu global (fraction correspondant aux intérêts d’emprunt) se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette stratégie convient aux propriétaires fortement imposés qui investissent dans un bien nécessitant des travaux importants.
