L’amortissement immobilier en LMNP consiste à répartir le coût du bien sur sa durée d’utilisation estimée. Seule la fraction correspondant au bâti est amortissable ; le terrain, considéré comme non dépérissable, en est exclu. La part terrain représente généralement 15 à 20 % de la valeur du bien en zone rurale et jusqu’à 40 % dans les grandes agglomérations.
Décomposition par composants
La méthode de décomposition par composants répartit la valeur du bâti en plusieurs catégories amorties sur des durées différentes. Le gros œuvre (murs, fondations, toiture) s’amortit sur 40 à 50 ans. Les installations techniques (chauffage, plomberie, électricité) sur 15 à 20 ans. Les aménagements intérieurs (cuisine, revêtements, salles de bains) sur 10 à 15 ans. Le mobilier s’amortit sur 5 à 10 ans selon sa nature.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal en LMNP : la charge d’amortissement est limitée au bénéfice imposable avant amortissement. L’excédent non déduit se reporte indéfiniment sur les exercices suivants, sans limitation de durée. Ce mécanisme garantit une imposition nulle ou très faible pendant de nombreuses années, tant que les autres charges et l’amortissement absorbent les recettes locatives. Un expert-comptable spécialisé optimise le plan d’amortissement dès l’acquisition du bien.
